[深度解读]居家办公引爆美国商业地产危机？[办公转型](19)

by Jeong Hyunjin

Published 15 Apr.2023 12:00(KST)

Updated 15 Jan.2025 15:23(KST)

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办公室空置率创历史新高…旧金山逼近25%
亚马逊、Meta等大科技公司暂停施工和租赁合同

编者按[찐비트]是“郑炫珍的商业趋势”也是“真正的商业趋势”的缩写，是展示工作形态变化趋势的专栏。“Office Shift（办公转变）”是[찐비트]中的一个栏目，将细致梳理以新冠肺炎疫情为契机开始的办公室变化，并以此为基础，通过我们至今共同推进的各种实验，探寻未来工作形态的答案。每周六、周日上午与各位见面。连载40期后，还计划结集出版成书。

图片来源 Unsplash

美国商业地产市场已亮起“警报灯”。市场忧心忡忡，担心由硅谷银行（SVB）破产事件引发的银行业危机会不会扩散到商业地产市场。原因在于，美国商业地产贷款有70%由中小银行发放。

摩根士丹利近期通过分析指出，到2025年将有1.5万亿美元（约合2000万亿韩元）的商业地产贷款到期，并担忧称：“不知道会有哪些金融机构有能力为这些贷款进行再融资或展期。”在作为贷款抵押物的办公楼、酒店和商铺等不动产价值暴跌、利率又急剧攀升的情况下，预计将遭受严重冲击。

据《财富》杂志报道，摩根士丹利首席投资官（CIO）Lisa Shalett在发给投资者的文章中解释称，由于居家办公，办公类不动产资产已经面临“长期逆风（secular headwinds）”，目前正呈现出过去20年内最高水平空置率下“完全崩塌”的状态。也就是说，如今令美国华尔街不安的这场混乱，其起点在于居家办公的扩散。

图片由EPA韩联社提供

居家办公真的动摇了美国金融市场吗？

◆ 连“选美大赛”都办了……亚马逊宣布暂停建设第二总部

以美国代表性大型科技企业亚马逊为例。2017年，亚马逊决定投入巨额资金建设第二总部。围绕建设用地，美国主要城市展开激烈竞争。人们满怀期待：如果能在市中心引进一座可容纳数万名员工的办公大楼，周边商圈就会被带动，当地经济也将大幅增长。各城市纷纷抛出绣球，表示愿意提供包括税收优惠在内的各种激励措施。外媒形容称，这就像是一场由亚马逊担任评委的“选美大赛（beauty pageant）”。经过14个月的角逐，最终弗吉尼亚州胜出。

然而6年后，氛围却完全不同了。上个月，亚马逊宣布暂时中止第二总部建设。导火索正是因新冠疫情而扩散的居家办公。到办公室上班的员工大幅减少，对办公空间的需求随之下降。在销售放缓和经济衰退担忧的背景下，削减成本也成为当务之急。随着大规模裁员，员工人数骤减。亚马逊表示，将按此前承诺在弗吉尼亚州雇佣员工，并继续使用目前已建成的建筑。但其余部分建筑何时动工，则变得不明朗。田纳西州纳什维尔等地原本规划的办公扩建项目也被叫停。

美国弗吉尼亚州亚马逊第二总部施工现场景象路透社联合新闻社供图

美国弗吉尼亚州亚马逊第二总部施工现场景象图片由路透社联合新闻提供

“看来是居家办公‘扼杀’了那件事（亚马逊第二总部建设）。”华尔街投资人、Bianco Research代表Jim Bianco在消息传出后立即在自己的推特上如此评价。疫情期间扩散的居家办公和混合办公，正在实质性地缩减实体办公空间。如今，这种变化正进一步演变为美国商业地产危机。

◆ 空置率“创历史新高”……“办公地产的终结”

从亚马逊决定中止第二总部建设的过程，可以理解当前美国商业地产市场上正在发生的事情。以疫情为契机，在家办公的职员增加，办公空间需求下降。企业开始不再续租办公室。当前美国办公空间占用率被认为仅为新冠疫情暴发前的50%。这意味着，相比疫情前，如今只需要一半的办公室。找不到承租方的办公空间空置率急剧攀升，房地产价值自然下滑，由此引发商业地产贷款不良的担忧。

旧金山、纽约等美国主要城市的办公空置率连日刷新历史纪录。根据全球房地产咨询公司高纬环球（Cushman & Wakefield）的报告，作为硅谷核心城市的旧金山，其办公空置率接近25%。而在疫情前的2019年，空置率还不到5%。在大型科技企业启动裁员之前，自2021年起空置率就已开始上升，直到进入地方性流行阶段的现在仍保持着上升势头。

在全部商业地产中，办公物业价值下跌尤为突出。美国有线电视新闻网（CNN）本月10日（当地时间）援引美国商业地产数据公司Trepp的资料报道，截至去年年底，办公资产价值较一年前下降了5.7%。同期，仓库等工业地产、酒店、公寓的价值则分别上涨12.6%、5.6%、4.3%。这意味着，办公物业价值下跌正是当前商业地产市场混乱的核心。

哪些企业缩减了办公室？据《纽约时报》（The New York Times）报道，Facebook母公司Meta Platforms已终止在旧金山、弗里蒙特、桑尼维尔等湾区主要城市的办公租约。今年2月，该公司宣布将缩减办公空间，并已付诸实施。Salesforce也曾表示，将削减其在旧金山一栋43层大楼中约三分之一的办公空间。当地外媒报道称，Salesforce正在把位于旧金山市中心Salesforce Tower中相当一部分办公空间转租给其他公司。

微软（Microsoft）也决定，仅使用位于华盛顿州贝尔维尤市中心的办公室至2024年6月租约到期为止。由Elon Musk收购并运营的Twitter在大规模裁员后，为削减成本，未支付旧金山和英国伦敦办公室的租金，引发纠纷。

对此，纽约大学教授Arpit Gupta等人将其称为“居家办公与办公地产的终结（apocalypse）”。这是他们去年9月提交给美国非营利研究机构美国全国经济研究局（National Bureau of Economic Research）的美国商业地产价值分析报告标题。研究团队估算，从2020年1月至去年5月，租金收益减少了17个百分点，美国商业地产价值因此损失4530亿美元。之所以使用“终结”一词，是因为新冠疫情之后，办公需求受到的冲击极其巨大。

这种现象在居家办公比例较高的美国表现得尤为明显，但在其他地区也有所体现。根据全球统计机构Statista和高纬环球等的资料，英国伦敦市中心的办公空置率从2019年的5.7%上升至去年的8.6%。彭博社报道，汇聚了多家全球信息技术企业欧洲总部的爱尔兰都柏林，其办公空置率从去年第一季度的8%升至今年第一季度的13%。在居家办公比重被认为与美国相当的加拿大最大城市多伦多，办公空置率今年第一季度也达到15.3%，创下历史新高。

◆ 美国职员会停止居家办公吗？……办公室变化也在改写城市面貌

在仍然积极推行居家办公和混合办公的美国，很难预测办公空置率的上升趋势何时会停止。尽管苹果（Apple）、摩根大通（JPMorgan）等多家企业要求员工回到办公室上班，甚至提及可能解雇不遵守要求的员工，但办公空间占用率仍迟迟难以回升。美国全国办公空置率今年第一季度为18.6%，比2020年第一季度上升了550个基点（1个基点=0.01个百分点）。高纬环球在本月11日发布的报告中预测称，美国全国空置率将在今年持续上升，要到预计经济开始复苏的明年才有望趋于稳定。

办公室的这种变化，不仅影响企业和职员的生活。办公楼所在周边区域的经济也随之兴旺。员工上下班途中在咖啡馆买咖啡、午餐时间与同事外出就餐、晚上喝上一杯啤酒，这些行为都推动着当地经济运转。包括弗吉尼亚州在内的美国各城市政府之所以极力争取亚马逊第二总部落户，归根结底也是出于这一原因。办公室的存在与城市生态系统有着密切关联。

彭博社今年2月对研究机构WFH Research的数据进行分析后报道，由于纽约曼哈顿职员到办公室上班的天数同比减少30%，办公地点周边消费至少减少124亿美元。在纽约办公室附近，职员人均消费金额减少4661美元；旧金山减少3040美元，芝加哥减少2387美元。彭博社称，职员通勤到办公室的次数骤减的周一和周五，消费出现大幅下降的趋势。

在美国，地方政府一直考虑到企业办公室对当地经济的贡献而提供税收激励，但随着居家办公扩散，如今不得不对相关政策进行调整。随着房地产价值下跌，地方政府征收的财产税税收也在减少。

为此，自去年起，旧金山和纽约的市长几乎在所有公开场合都强调职员重返办公室的必要性。在空置率尤其高的这两个地区，市和州政府早在去年就宣布，将启动把市中心办公空间改造为居住空间的项目。由于市区住房短缺而办公空间过剩，这一方案应运而生，但有意见指出，受制于法律问题，推进起来并不容易。聚集了部分实行居家办公的公务员机构的华盛顿特区（Washington DC）也在向总统Joe Biden和国会施压，要求这些公务员返回办公室上班。

* 明天上午10点，将刊出题为《[찐비트]美国办公室空置，韩国却“一房难求”乱成一团……为何截然不同？[Office Shift](20)》的报道。首尔的办公空置率目前在2%区间。我们向全球房地产咨询公司高纬环球的专家询问了，为什么与包括美国在内的全球市场会出现如此差异。有兴趣的读者，敬请明天关注“찐비트-Office Shift”。