主要外媒忧心商业地产引发金融危机
高利率致交易骤减…银行贷款不良风险上升
韩国也因房地产项目融资危机暴露非银行业风险
韩银与美联储亦密切关注房地产金融不稳定可能
继硅谷银行（SVB）和瑞士信贷（CS）之后，德国德意志银行也被卷入危机传闻之中，全球金融不安情绪不断加剧。在此背景下，近来持续深度低迷的“商业地产”市场正成为危机的主要变量。由于韩国和美国都在经历新冠疫情和基准利率急剧上升阶段后，商业地产市场大幅萎缩，因此有分析认为，这可能会放大银行贷款不良，进而加速引发流动性危机。
据27日金融市场和主要海外媒体报道，美国因联邦储备系统（Fed）持续收紧货币政策，房地产市场被冻结，美国商业地产贷款市场的压力正在扩大。写字楼和商铺等非住宅类房地产通常贷款比例较高，对高利率较为脆弱，过去几年受新冠疫情影响空置率大幅上升，近期又叠加了类似SVB破产的金融危机忧虑，整个市场明显萎缩。
英国《金融时报》（FT）在谈及德国最大投资银行德意志银行股价暴跌时也指出，“商业地产风险带来了更多担忧”，“德意志银行商业地产（CRE）贷款风险敞口中，逾一半位于美国，这一规模高于竞争对手”。此前，彭博社和《华尔街日报》（WSJ）等媒体也表示，美国超过70%、约2.3万亿美元的商业地产抵押贷款集中在中小银行手中，令人担心银行健全性可能大幅恶化。
韩国围绕房地产项目融资（PF）的金融不安同样相当突出。根据韩国银行数据，商业地产交易量从2021年底的3.5万笔骤减至去年年底的1.5万笔，减少逾半。首尔及首都圈情况相对尚可，但地方非住宅类房地产的低迷更加严重。尤其是这些项目中相当一部分依赖储蓄银行等非银行机构贷款，今后极有可能成为引爆金融不安的导火索。
在高利率和经济衰退的双重作用下，如果商业地产市场状况进一步恶化、项目贷款逾期率上升，银行不得不下调抵押物价值，从而恶化中小银行的财务状况。同时，银行也可能缩减整体贷款规模，进一步助长流动性不安。
韩国银行和联邦储备系统也在密切关注未来房地产低迷是否会加速引发金融危机。韩国银行相关人士表示：“PF贷款逾期率上升等情况表明不良风险已经提高”，“要断言再低迷到何种程度金融机构就会陷入危险仍然很难”。联邦储备系统主席Jerome Powell也在最近一次联邦公开市场委员会（FOMC）会议后就相关提问表示，“已经认识到中小银行在商业地产领域集中度较高的问题”。
不过，也有观点认为，与美国不同，韩国银行体系的不安进一步扩大的空间并不大，而且房地产下跌走势也在放缓，因此没有必要夸大危机可能性。彭博社近日也报道称，“在超越全球金融动荡之后，激进投资者正把韩国纳入（投资对象）考虑范围”。
NH期货研究员Yoon Sunjeong表示：“全球主要投资银行也在考虑商业地产市场的危机可能性，因此银行确实暴露在商业地产风险之下”，但她同时解释称：“国内五大商业银行的不良风险微乎其微，政府也在持续推出应对非银行机构不良风险的对策，因此（对韩国产生的）影响力是有限的”。
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