[房价反弹vs再下跌]④首都圈与地方两极分化依旧…“春季预售”成绩单成关键

在“1·3对策”出台后，部分预售公寓实现全部售罄，释放出反弹信号。然而，由于建材价格和人工成本上涨导致预售价格持续走高，加之高利率环境延续，预售市场氛围在短期内恐难以扭转。甚至有观点指出，“1·3对策”的影响反而会加剧首都圈与地方之间预售市场的两极分化。不过，随着本月起多套房持有者也可以参与无顺位认购，业内预期，3月的预售成绩单将成为判断今后市场走势的风向标。

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根据国土交通部发布的《1月住房统计》，全国未售出住房为7万5359套。较前一个月的6万8148套增加10.6%，为时隔10年2个月的最高值。远远超过政府此前提及的6万2000套“风险线”。市场上甚至出现担忧声音称，“问题在于速度”，上半年未售出住房可能突破10万套。事实上，去年7月未售出住房为3万1000套，仅用6个月时间就激增一倍以上；与1年前即2022年1月的2万1727套相比，更是暴涨了3.5倍。

专家认为，由于去年年底建筑公司集中推货，预售房源在短期内大量涌出，预计到2月为止，因大规模供应导致的未售出房源增加在所难免。房地产R114首席研究员 Yoon Jihae 表示：“虽然1月未售出住房数量的增幅相对放缓，但未售出住房总量已突破7万套，整体增加趋势依然存在。只是相比去年年底，受年初各类放松监管措施影响，市场已形成一种预期，即从预售淡季结束后的3月起，预售市场将有所改善。”

也有意见指出，连续的监管放松正在加剧首都圈与地方之间的两极分化。通过“1·3对策”，转售限制、自住义务、中期付款贷款限制等监管得到放宽，而且从本月起，多套房持有者也可不受居住地限制参与无顺位认购。例如，釜山居民也可以购买首尔的新建预售公寓，因此，未来地段优越或享有开发利好的首都圈地区有望在认购中大受欢迎；但在需求不足的地方地区，原本有限的需求也可能向首都圈转移，从而导致当地未售出问题进一步恶化。仅从1月统计数据来看，未售出住房中每10套就有8套集中在地方。

专家指出，以“Jangwi Xi Radiant”“Cheolsan Xi The Heritage”等少数热销案例来判断预售市场已经“春暖花开”为时尚早。NH农协银行房地产首席专家委员 Kim Hyoseon 表示：“近期的放松监管政策，只会对那些具备吸引力地段或预售价格合理的部分小区构成利好。但对于相对地段较差的区域而言，仍需担忧未售出的风险，认购市场的两极分化将会进一步加剧。”

专家认为，3月将成为判断今后预售市场走势的重要参照点。一方面，从本月起，无顺位认购的相关限制以及认购中签的一套房持有者必须处置原有住房的义务等将被废除；另一方面，被视作预售市场“上位区域”的江南将有一系列项目接连入市。此外，通常每年11月至次年2月为预售市场淡季，从3月起这一季节性因素也将消失。

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预售信息公司 ForadOne 相关人士表示：“预计在4—5月，以大峙洞的‘The H Daechi Edelweiss’为起点，‘Cheongdam Le-EL’‘Raemian Leventus’‘Raemian One Perla’等江南重建小区将正式启动预售。这些小区将引领预售市场走势，并成为判断今年预售市场整体氛围的重要案例。”

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