[租房ABC]即使无法投保保证保险只要房产登记无异常就能拿回押金？

by Kwak Minjae

Published 08 Feb.2023 06:00(KST)

Updated 22 Feb.2023 07:05(KST)

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编者按所谓“别墅王”制造的全租诈骗案件频发，承租人的不安情绪日益加剧。但全租制度仍然是韩国主要的租赁合同形式之一。《亚洲经济》通过与律师 Koo Minsoo（NH投资证券不动产资产管理）合作开设的“全租生活ABC”连载栏目，为以全租方式居住的读者提供必须了解的现实法律常识和信息。

#居住在首尔江西区的20多岁A某，两年前以1亿5000万韩元的全租保证金入住一栋新建多户住宅。但在合同到期前夕，他得知房主变更为所谓的“别墅王”Kim某，不久后又听到对方死亡的消息。虽然签约时的不动产登记簿誊本“干净”，但未能投保住房城市保证公社（HUG）的全租金返还保证保险。据悉，该住房在分配中有约63亿韩元的税收债权被列为优先顺位。

登记簿“干净”则凭对抗力返还保证金的可能性高

像受害承租人A某这样，即便未能投保保证保险，只要在入住时不动产登记簿誊本没有异常，拿回全租保证金的可能性就较高。所谓登记簿没有异常，是指在同时具备居民登记（迁入申报）和确定日期之日，该不动产登记簿上不存在假扣押、扣押、根抵押权设定、拍卖开始决定登记、全租权、在先承租权、信托登记等情形。在这种情况下，承租人虽然需要花费一定时间，但因其享有对抗力，在全租保证金返还诉讼中胜诉后，以此为基础推进强制拍卖申请程序，即可实现全租保证金的回收。

一旦具备对抗力，房东更换就不会成为重大变数。根据《住宅租赁保护法》，即便所有权人发生变更，对抗力的效力仍然维持。进一步说，如果向拍卖买受人主张该权利，也可以收回全租保证金。

即使拍卖程序已经进行并出现中标人，承租人也无须担心。由于对抗力的效力，中标人必须承继（承受）前所有人与承租人之间的全租合同。承租人可以在自己全租保证金获得全部清偿之前，拒绝交付房屋（即将不动产的占有移转至他人支配之下），并从中标人处领取自己的全租保证金。通常，中标人是基于投资或自住目的，在知悉存在具有对抗力的承租人（拍卖术语称为“优先顺位承租人”）的情况下参与竞拍，因此其经济实力通常被认为高于参与全租诈骗的所有者。

只因价格便宜贸然竞得拍卖房产恐遭损失

但承租人需要注意，切勿仅因价格看上去便宜就贸然参与竞拍。因为若将需承受的全租保证金金额一并计算，可能反而以高于市价的价格购入该不动产。举例而言，假设入住时的买卖市价为2亿韩元，经过多次流拍后，最低竞拍价降至7000万韩元。表面看7000万韩元似乎很便宜，但结果却是以2亿2000万韩元（中标价7000万韩元 + 需承受的全租保证金1亿5000万韩元）的价格，在拍卖中买下市价为2亿韩元的不动产，若不加思索参与竞拍就可能遭受损失。

对承租人而言，反而应当等待最低竞拍价降至500万至1000万韩元左右（在分配程序中，扣除本案拍卖费用300万至500万韩元后，仍能让优先顺位的税收债权人获得少量分配的水平）再参与竞拍才更有利。对于存在具有对抗力的优先顺位承租人的拍卖标的，竞拍人较少，因此承租人往往有机会通过“单独竞拍”取得所有权。对于享有对抗力的承租人而言，等待最低竞拍价降至略高于拍卖费用的水平再出手，是更为理性的选择。