[租房ABC]“先搬家，后拿押金”…等于放弃“担保”

by Kwak Minjae

Published 15 Feb.2023 06:00(KST)

Updated 22 Feb.2023 07:06(KST)

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编辑者注所谓“别墅王”造成的全租诈骗受害案例接连不断，承租人的不安情绪日益加重。但全租制度依然是韩国主要的租赁合同形式之一。《亚洲经济》通过与律师 Gu Minsoo（NH投资证券不动产资产管理）合作推出“全租生活ABC”连载，向以全租方式居住的读者传达在现实中必须了解的法律常识和信息。

#承租人A先生在全租合同到期前夕，听房东说：“我现在没钱，如果承租人先搬走，我就可以再找新的承租人，用新承租人的全租保证金来还给你。”由于平时与房东关系不错，A先生正在犹豫是否要相信房东的话先搬家。在这种情况下，A先生应该如何选择呢？

全租合同也是“信用合同”…需通过“担保”守护权利

律师 Gu Minsoo表示，在这种情况下，承租人A先生应当冷静地拒绝房东的要求。因为如果仅凭房东的一面之词就先行搬家（放弃占有）或迁出居民登记，那么承租人等于自行放弃了最强有力的担保之一——对抗力及确定日期。一旦放弃担保，就如同放弃了收回出借资金的保障，因此承租人必须在到期收回保证金之前，始终维持对抗力及优先受偿权。

归根结底，全租合同既是使用住房并支付对价的“使用合同”，同时也是交付承租保证金并在到期时收回的“信用合同”。从信用合同的角度看，全租对承租人不利之处在于：在签约时无法掌握房东的信用状况，而无法收回出借资金的事故则往往在合同签订后2年或4年才会发生。正因如此，承租人为了防止保证金无法返还的情况发生，必须充分取得“担保”。典型的担保包括对抗力、优先受偿权、住房城市保证公社（HUG）返还保证，以及设立全租权登记。

理解全租合同特性即可预防诈骗

“别墅王”案件中通过抬高全租价格实施诈骗的手法，也可以从信用合同的角度进行说明。以远高于住房市场成交价的全租价格入住房屋的承租人，相当于对自己应收回的全租保证金取得的“担保”不足。联想到以放贷为业的银行就更容易理解。银行通常会以贷款金额的110%或120%设定优先顺位担保权，并细致观察借款人是否拖欠贷款利息，从而对贷款债权和担保进行保守管理。承租人也应当像银行一样，如果全租保证金相对于住房市价的比例过高，就有必要要求追加担保，或者采取压低全租金额本身的策略。只要采取措施使全租比率不超过80%，即便住房市价下跌，也能在相当程度上预防全租保证金无法返还的情况。

此外，还需注意的是，承租人强有力的担保——对抗力及确定日期，是从设定之次日零时起才发生效力。现实中曾有这样的案例：承租人已经搬入、办理了迁入申报并取得确定日期，但房东却怀有恶意，在同一天向银行办理贷款并加以恶用。在这种情况下，一旦设定了根抵押权（以房屋作抵押取得贷款），承租人的对抗力等就会被挤到后顺位，导致收回保证金变得困难。因此，承租人在签订租赁合同时，必须明确记载承租权处于优先顺位，如若发生上述情况，应立即进行举报。

鉴于全租合同具有“信用”属性，设定并维持对抗力及优先受偿权是最为重要的一环。也要牢记，为保护全租保证金，必须充分取得各类担保。