[租房ABC]房东拒退押金不回应…用“租赁权登记”应对

by Kwak Minjae

Published 22 Feb.2023 06:00(KST)

Updated 24 Feb.2023 15:21(KST)

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编者按所谓“别墅王”引发的全租诈骗受害案例接连不断，承租人的不安情绪与日俱增。但全租制度依然是韩国主要的租赁合同形式之一。《亚洲经济》通过与律师 Koo Minsu（NH投资证券不动产资产管理）合作推出“全租生活ABC”系列，为以全租方式居住的读者提供在现实生活中必须了解的法律常识和信息。

#全租合同期限已经届满，但房东失联，承租人A某最近因此彻夜难眠。为了取回押金，他多次联系房东，对方既不接电话也不回复信息。无奈之下，他还寄出了催促对方按期返还押金的内容证明信，但房东仍然毫无回应。遇到这种情况，A某该怎么办呢？

律师 Koo Minsu 建议，在这种情况下应当利用“租赁权登记制度”。租赁权登记，是指即便承租人已经搬离，也能维持其对抗力（基于占有的权利）和优先受偿权（在房屋被拍卖时优先分配价款的权利）的一项制度。一般而言，加入了韩国住宅城市保障公社（HUG）的全租保证金返还保证保险（以下简称“保证保险”）的承租人，在发生问题时，会根据 HUG 的指引办理租赁权登记手续。仅仅加入保证保险，并不能马上拿回全租保证金。承租人必须先完成租赁权登记，之后再从 HUG 领取保险金，以此方式取回全租保证金。此后，HUG 会承继（受让）承租人的租赁权登记，并以此为基础，在该住房的拍卖程序中通过优先受偿的方式，追回已支付的保险金。

通过“租赁权登记”向房东施压返还押金…可主张年12%的逾期损害金

完成租赁权登记后，承租人可以就房东未返还全租保证金的期间，向其主张年12%的逾期损害金。通过较高的利息，可以对迟迟不返还保证金的房东形成压力。这是因为“同时履行义务”（依据民法原则，房屋与全租保证金应当同步交付和返还）在此情形下消灭的缘故。所谓同时履行，通俗讲就是在交易中物与金钱同时交付的一项原则。通常在签订全租合同后约1个月左右的尾款日，房东与承租人会完成全租保证金尾款和住房的交接。在此过程中，房东会整理既有权利关系（例如与原承租人的退租协商、优先顺位担保权的注销协商等），承租人则会在已签订的全租合同上先取得确定日期，再向银行申请全租资金贷款。

同时履行原则在合同到期时，双方重新以全租保证金与住房互换时同样适用，但若存在租赁权登记，则自该时点起，承租人可以主张逾期利息。房东通常会对尚未返还的全租保证金所产生的年12%逾期损害金感到负担，因此往往会在这一阶段返还保证金。此时，承租人只需等到拿回全租保证金后，再办理租赁权登记的注销手续即可。实务中，一般做法是先通过账户转账方式收取全租保证金，然后将注销租赁权所需的注销证明书、委托书等文件交给房东。当然，此时与租赁权登记命令申请相关的费用也应由房东一并结算。

即便预计押金难以任意返还……仍需维持“对抗力”和“优先受偿权”

即使预计全租保证金难以通过协商方式顺利取回，租赁权登记仍然十分必要。比如，在典型的全租诈骗案件中，房东名义上是所有权人，但事实上既无信用也无资产，这类案件往往只能在拍卖分配程序中追回保证金。由于这一过程至少需要1年6个月以上，承租人必须预先考虑到因人事调动、学业等原因而不得不搬家的情况。承租人应先通过租赁权登记，采取措施避免对抗力和优先受偿权丧失，然后再搬家。此时，仅凭法院作出的租赁权登记命令还不够，务必确认租赁权登记已经完成（即已记载于不动产登记簿）之后，方可搬家或解除对房屋的占有。