[房产AtoZ]全租保证保险，真的有必要买吗？

Published 13 Jan.2023 06:00(KST)

Updated 21 Dec.2023 11:16(KST)

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编者按[房地产AtoZ]是为因居住问题而烦恼的读者提供的指南。我们将以简明易懂的方式，为您介绍如何才能把房子“买”得好（buy）、“住”得好（live）的房地产知识。

[亚洲经济记者 Ryu Taemin] 近期所谓“空壳全租”事件持续发酵，全租押金超过买卖价格，导致拿不回全租押金的承租人不断增加。

住房城市保证公社（HUG）表示，去年替房东向承租人偿还的全租押金高达9241亿韩元。相比2020年（4415亿韩元）、2021年（5040亿韩元），这一数值持续增加。

此时关键就在于是否投保“全租金保证保险”。所谓全租金保证保险，字面意思就是在无法按时拿回押金时，为承租人提供关于押金的一种保险。

如果房东在合同到期后仍不返还全租押金，保证机构就会代为向承租人支付押金，之后再向房东追偿相应金额。即便全租房被拍卖，承租人也可以通过保证保险拿回押金。

要投保全租金保证保险，必须事先完成迁入申报并取得确定日期。确定日期是指写在租赁合同上的日期。到法院或居民中心等处进行确认并盖上标注该日期的章后，即可在法律上获得认可。

迁入申报也必须办妥。迁入申报是指向居民中心等主管机构申报自己已迁入新的居住地，需在迁入后14日内完成申报。

保证保险主要分为偿还保证和返还保证两种。偿还保证是代替承租人偿还全租贷款本息的方式。如果承租人拿不回全租押金，就难以偿还贷款。这时保证机构出面，代替承租人向银行偿还贷款。这类产品更侧重于保护银行。

返还保证则是由保证机构代替房东向承租人返还全租押金。承租人拿回押金后，可以用来偿还贷款或搬家。由于更有保障地确保全租押金能够收回，安全性更高，因此通常更推荐选择返还保证。

提供保证保险的机构有多家，其中具有代表性的包括住房城市保证公社（HUG）和首尔保证保险（SGI）。

HUG提供的产品为“全租金返还保证保险”，SGI则提供“全租金保障信用保险”。这两种产品都是由保证机构向承租人返还押金的返还保证型产品。

两种产品可投保的居住形态大致相似。独栋住宅、多户住宅、联排·多世代住宅、公寓等居住用房都可以投保。居住用办公楼式公寓（Officetel）也可以，但必须由公认中介在全租合同上注明为居住用途方可投保。除此之外，SGI的全租金保障信用保险还可覆盖城市型生活住宅。

可投保的全租押金最高金额则有所不同。HUG的全租金返还保证保险按地区区分，首都圈押金在7亿韩元以下、非首都圈在5亿韩元以下时可投保。相反，SGI的全租金保障信用保险则按居住形态区分。对于公寓没有价格上限，其余居住用房押金在10亿韩元以下即可投保。

最后，可办理投保的时间点也存在差异。要加入HUG的全租金返还保证保险，总合同期限须在1年以上，且全租合同剩余期限须超过一半。SGI的全租金保障信用保险则要求全租合同剩余期限在1年以上，且自签订租赁合同起未超过10个月方可投保。

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。