放宽REITs不动产法人持股上限至20%…开发医疗保健REITs
“应对加息和房地产景气低迷”
放开CP发行…放宽许可取消规定
大土REITs出资股票交易时间将提前
[亚洲经济 记者 Noh Kyungjo] 将开发房地产投资信托（REITs，房地产投资公司）的新模式，并允许通过发行公司商业票据（CP）进行资金筹措。同时，即便房地产投资信托仅持有房地产法人的20%股权，也将把该投资股权认定为房地产资产。对于房地产投资信托和资产管理公司（AMC）许可的取消，将综合考虑故意与过失程度后再作决定。
国土交通部5日发布了包含上述内容的《房地产投资信托制度改善方案》。由于近期利率大幅上升，房地产投资信托在资金筹措方面遇到困难，加之投资者关注度下降导致市场环境恶化，政府为减轻业界负担而出台了该对策。
首先，将提高目前集中于住宅（51.0%）和办公楼（25.9%）的房地产投资信托投资资产的多样性。政府计划通过政企合作，积极支持医疗保健房地产投资信托、自住房购置房地产投资信托、房地产投资信托型城市复合开发项目等。其目的是防止某一领域房地产景气低迷时，波及整个房地产投资信托市场。
在通过借贷进行房地产投资信托资金筹措的方式中，还将允许发行公司商业票据。目前仅可通过金融借款和公司债发行进行筹资，被认为在灵活应对市场方面存在局限。国土交通部相关负责人表示：“公司商业票据发行须在两家以上信用评级机构获得B级以上信用评级，因此发生损害投资者保护问题的可能性较低”，同时也称“将规定事先与国土交通部协商，以避免无节制发行”。
利用折旧费用进行的超额分红，目前仅在房地产投资信托直接投资实物房地产时才被允许。今后将综合考虑持股比例、投资结构等因素，有限放开对间接投资房地产投资信托的超额分红。对于取得、处置非房地产类的基金收益凭证等资产时，将把提交实地调查报告书（需评估）这一要求，改为提交公允价值评估书。
同时，将扩大在房地产投资信托资产中被认定为房地产的范围。现行房地产投资信托资产相关规定，仅在房地产投资信托持有房地产法人（总资产的80%以上为房地产的法人）超过50%股权时，才将该投资股权认定为房地产。有意见指出，这一规定阻碍了房地产投资信托收益结构多样化和投资组合扩张。
国土交通部决定，即便房地产投资信托持有房地产法人20%以上股权，也将该投资股权认定为房地产。这相当于以确保最低影响力为标准。根据企业会计准则第8章权益法，当投资企业持有被投资企业20%以上具有表决权的股份时，即被认定为该投资企业对被投资企业具有“重大影响力”。
在设立资产管理公司时，将以韩国房地产投资信托协会的事前审查替代预备许可程序。因为在下一阶段的设立许可（确认预备许可事项履行情况）中，会对事实上相同的条件再次进行审查，被指效率低下。
对于以代替征地补偿方式获得补偿的权利人向代替征地补偿房地产投资信托进行实物出资而获得的股票，将把其可交易时间改善为自约1至2年后起可处置。目前不论向房地产投资信托出资的时间点如何，均须自补偿合同签订日起满3年后方可处置，导致缺乏对代替征地补偿房地产投资信托早期出资的激励，从而延缓投资资产的获取。
此外，国土交通部还将在上半年内，按照引导、实质、选择与集中三项原则，重组房地产投资信托和资产管理公司的检查体系，并放宽许可取消规定。例如，目前即使因员工休假等原因导致人员一时未能到位，也会以不符合条件为由取消许可。今后将综合考虑故意与过失程度后决定是否取消许可。
同时，将为设立“房地产投资信托处置顾问委员会”提供法律依据，并通过自2016年起运营的房地产投资信托信息系统，确保上市房地产投资信托的认购信息能够及时提供。
国土交通部土地政策官 Nam Youngwoo 表示：“为推动在高利率和房地产景气低迷等因素下陷入困境的房地产投资信托市场恢复，我们将适时推进监管改善，确保这一国民有用的房地产间接投资工具能够得到健康维护。”
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