多套房业主只留“一套优质房”？首尔八成公寓成交价在15亿韩元以下

by Oh Yukyo

Published 17 May.2026 12:10(KST)

Updated 18 May.2026 07:06(KST)

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高贷款成数带动中低价房为主的买盘
多套房业主似乎放弃江南、优先抛售外缘地区

在政府对多套房持有者的转让所得税加重征收的暂缓措施即将到期之际，在多套房持有者近几个月大量抛售房源的过程中，首尔成交的公寓中，每10套就有8套以上是成交价在15亿韩元以下的中低价住房。与政府原本意在管控江南圈高价住房的初衷不同，多套房持有者因为非江南圈低价住房的转让税负担更小，优先处置这些房产，将资产压缩为一套“优质核心住房”的策略正在展开。

韩联社

根据17日国土交通部实价交易系统的数据，从今年2月起与转让税相关的抛售正式启动至本月16日为止，在申报的首尔公寓买卖合同中，成交价在15亿韩元以下的交易占比高达81.6%。这一比例较此前3个月（去年11月至今年1月）15亿韩元以下交易占比78.2%提高了3.4个百分点。相反，15亿~25亿韩元（13.2%）以及25亿韩元以上（4.7%）等高价公寓的交易占比则同步下降。

不先卖江南，先抛诺园·江西……聚焦“减少住房套数”

这种“中低价集中”现象，是多套房持有者节税策略与政府超强力度贷款管制叠加的结果。自今年1月李在明总统通过社交媒体公开表示将结束转让税加重征收暂缓措施之后，首尔公寓挂牌量一度突破8万套，急剧飙升。

但随着受调控地区“捆绑效应”和信贷收紧导致高价住房交易受阻，多套房持有者开始优先抛售转让税负担较轻的外围区域房源。实际上，在15亿韩元以下房源中，6亿韩元以下（23.6%）以及6亿~9亿韩元以下（28.7%）的占比较此前期间出现了显著上升。

尤其是截至5月上旬，诺园区对无房者仍允许“带租约”的杠杆投资购入，在此背景下，仅4月一个月内，该区就签订了920份合同，超过首尔各自治区平均成交量（290件）的3倍，成为交易的主导区域。随着以中低价房源为主的易手增多，首尔公寓的平均成交价格也从此前的平均价11.8834亿韩元下降约8000万韩元，降至10.9846亿韩元。

转让税加重正式落地后申请量减半……市场进入“喘息期”

自总统在今年1月23日提及结束多套房持有者转让税加重征收之日，到暂缓到期的上周末为止，首尔25个自治区共受理了约3万件（2万9655件）土地交易许可申请。按区划分，诺园区以3507件居首，其次是江西区（1975件）、松坡区（1916件），而江南区（1341件）和瑞草区（1013件）则处于较低水平。这一情况表明，江南富裕阶层更多选择通过向子女赠与而非出售的方式进行资产处置。