[独家]“知产中心大乱”未平息…银行业抵押贷款达53万亿不良率首破1%

by Kwon Haeyoung

by Yoo Jaehoon

Published 29 Apr.2026 10:53(KST)

国内16家银行，知产中心风险敞口逼近56万亿韩元
抵押贷款52.6万亿韩元，5年间翻倍
企业银行13.19万亿、KB国民银行11.54万亿…逾期率0.75%、不良率1.04%
在中东引发高利率长期化预期下，知产中心风险恐将持续

截至去年年底，受空置率和滞销困扰的知识产业中心（简称“知产中心”）相关银行抵押贷款规模已达53万亿韩元，且不良率首次突破1%。随着拍卖标的增加、成交价率大幅下滑，疫情之后银行业对知产中心贷款“雨后春笋式”扩张所带来的损失放大风险正在加剧。也有评价认为，银行自2~3年前开始着手管理知产中心风险，最糟糕阶段已过去，但由于经济复苏延迟以及中东局势引发的高利率长期化等外部变量影响，前期累积的风险今后可能长期压制银行资产健全性。

5年间知产中心抵押贷款翻倍…逾期率0.75%、不良率1.04%

根据国民力量党议员 Yoon Hanhong 办公室29日从金融监督院获取的资料，国内16家银行的知产中心抵押贷款余额截至去年年底为52.6万亿韩元。与2020年底（23.9万亿韩元）相比，5年间增加逾一倍。再加上中期款贷款（1.3万亿韩元）和项目融资（Project Financing，PF）贷款（1.9万亿韩元），知产中心整体风险敞口达55.9万亿韩元。

分银行来看，IBK企业银行知产中心抵押贷款余额最多，为13.19万亿韩元，其后依次为KB国民银行（11.54万亿韩元）、NH农协银行（8.38万亿韩元）。之后是新韩银行（6.36万亿韩元）、韩亚银行（5.92万亿韩元）、友利银行（5.72万亿韩元）。

资产健全性指标正在快速恶化。银行业知产中心抵押贷款平均不良率（逾期90天以上）从2020年底的0.3%升至2024年底的0.86%，并在2025年底攀升至1.04%，首次突破1%。对此，金融监督院上月召集主要银行信贷政策负责人，对知产中心贷款现状进行“显微镜式”检查，并要求各行提交管理方案、强化计提贷款损失准备金。分银行看，企业银行不良率为1.64%，除去余额在数千亿韩元以下的SC第一银行和水协银行，为最高水平。其后为韩亚银行（0.97%）、新韩银行（0.9%）、国民银行（0.87%）、农协银行（0.82%），友利银行（0.52%）相对较低。

平均逾期率（逾期30天以上）在2025年底为0.75%，高于同一时点国内银行企业贷款逾期率（0.59%）。这表明知产中心贷款风险较普通企业贷款扩散更快。第一银行逾期率为3.1%，居首位，企业银行为1.1%。其余5家市中银行均低于1%。知产中心中期款贷款余额虽缩减至1万亿韩元区间，但截至去年年底平均逾期率高达9.95%，问题更加严峻。

知产中心俗称“公寓型工厂”，在2020年新冠疫情暴发时，因低利率环境及可规避贷款监管的投资渠道而备受关注，供应激增。当时银行也将贷款价值比（LTV）提高至70%~80%，快速扩张相关贷款。然而随着加息和经济放缓，形势急转直下。入驻企业倒闭、空置增加导致租金收入中断，认购者同时背负管理费和利息负担，其偿还能力急剧恶化。根据韩国不动产开发产业研究院数据，今年2月首都圈知产中心空置率高达55%。分析认为，入驻需求萎缩正在加速不良扩散。由此，拍卖标的也大幅增加，今年一季度达1576件，较去年同期（625件）增加逾一倍，同期成交价率则从61.63%骤降至52.5%。

虽已收紧贷款…高利率长期化下不良扩大会持续

银行业已开始强化信贷管理。自行业景气恶化的2023年以后，新发放贷款事实上已被叫停，到期展期时则下调LTV并大幅强化审查。在此过程中，因融资困难而遭遇“贷款悬崖”的借款人抱怨声日益高涨。一家市中银行相关人士表示：“自去年起，在办理知产中心贷款时下调LTV，从而缩减贷款额度”，“对于长期空置记录的标的，新贷时必须事先现场勘查并进行总行审批。”他还补充称：“为确认租金是否正常收取，会要求提交账户交易明细等，整体审查正在趋严。”

问题在于“退出策略”。尤其是知产中心贷款规模大且不良率高的银行，如果急剧回收贷款，不良可能在短期内集中暴露，进而导致资产价值和回收率进一步下滑，形成负担。据悉，近期出售不动产相关不良债权时，回收率在首尔约为70%，地方仅约50%。另一位银行业相关人士表示：“在空置导致无租金收入的情况下，如果贷款也大幅削减，借款人将难以支撑，最终走向不良”，“在资产健全性管理与市场冲击之间取得平衡并不容易。”

今后知产中心不良进一步扩大的可能性也不能排除。如果高油价、高汇率、高利率的“三高”环境持续，入驻需求恢复和借款人偿债能力改善都可能被推迟。政府虽提出扩大可入驻业种、公共收购等对策，但舆论普遍认为，这些措施的效果大概率仅集中于核心区域，要化解整体空置问题仍需相当长时间。一位金融业相关人士表示：“在银行加强管理的背景下，风险正逐步出清，但由于逾期率和不良率同步上升，短期内余波仍将持续。”