法律明文“禁止” 细则却“放行”…银行“自评估”成53年例外[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

Published 17 Feb.2026 11:50(KST)

国土部虽判定违法银行仍未说明“中止时间点”
房地产估价师协会考虑向公平交易委员会起诉并向审计院提出申请

围绕金融机构对房地产抵押物进行自行估价一事，房地产估价业界与银行业之间的矛盾正扩散为法律攻防局面。国土交通部在去年已认定银行自行评估属违法行径，国会国政监察中也多次出现相同指摘。金融委员会也曾承诺进行整改。然而在过去5个月里，银行业至今未明确自行评估的停止时间点。

协商陷入僵局…特定银行业务量激增至3倍

去年11月11日，在首尔汝矣岛国民银行新馆前，鉴定评估师们呼吁停止自行开展鉴定评估。当日的谴责集会上，约有300名鉴定评估师出席。韩国鉴定评估师协会提供

17日据房地产估价业界消息，韩国房地产估价师协会计划在与金融圈协商破裂的情况下，将银行自行评估视为市场内的不公平行为，向公平交易委员会提起申诉，并以对此行为一直听之任之为由，向审计院申请对金融当局开展公益审计。协会去年12月和今年1月在金融委员会调停下召开的联席会议上提出了最多可将自行评估中止期限延后3年的让步方案，但据悉银行业坚持主张，即使在2030年之后也要维持现行业务量的50%。

在协商陷入僵局的同时，自行评估规模反而扩大。在四大商业银行中，以KB国民银行尤为突出。隶属国会政务委员会的共同民主党议员 Kim Yongman 在去年的国政监察中公开的资料显示，KB国民银行的自行评估金额占比从2021年的19.89%跃升至去年上半年的44.60%，在3年6个月间翻了一倍多。以件数为准，同期占比也从6.72%激增至17.82%，接近三倍。所属估价师人数则从18人增至26人。这种占比扩大直接转化为实际业务量的激增。协会掌握的情况是，KB国民银行的自行评估规模从2022年的26万亿韩元增至2024年约75万亿韩元（估算值），在两年间膨胀到近3倍。

自2022年以来，金融委员会在每年国政监察中屡遭指摘并承诺整改，但最终未能跟进具有实效性的措施。协会自去年9月起，已在汝矣岛KB国民银行新馆前举行了8次谴责集会。进入今年后，协会期待协商取得进展而暂停集会，但局势并未发生改变。

国土交通部虽判定“违法”…整改权在金融委员会手中

隶属国会政务委员会的共同民主党议员 Kim Yongman 去年10月27日在国会国政监察中公开的国土交通部书面答复资料。国土部表示，通过该资料说明，其在与金融委员会和金融监督院的实务会议上，持续就金融机构自行评估可能违反法律及其整改必要性进行说明。国会电视台画面截图提供

金融机构被禁止对房地产抵押物进行自行估价可追溯至1969年。在此之前，金融机构自行判断抵押物的价值，由于放贷一方同时负责给抵押物定价，各银行的评估标准五花八门，为冲业绩虚高评估抵押物的情况也频繁发生。随着不良贷款增加，金融机构的健全性也受到动摇。政府因此设立了独立的估价机构（现韩国不动产院），并于1973年制定《关于估价的法律》，明确规定金融机构必须委托外部机构进行估价。此后虽法律名称和条文编号有所变更，但向估价法人委托的义务在53年间始终保持不变。

但银行却依托金融监督院的下位行政规则《银行业监督业务实施细则》持续进行自行评估。该细则规定，在评估非住宅房地产的抵押价值时，如利用国税厅基准市价等具公信力机构的资料，银行可自行评估价格。也就是说，上位法《估价法》所禁止的行为，却被下位行政规则予以许可。

现行法律难以进行刑事处罚，也是银行业坚持自行评估的背景之一。《关于估价及估价师的法律》将“估价业务”定义为“根据他人委托收取报酬并以估价为业的行为”。银行业主张，由于工作是交由本行所属估价师完成，因此不属于“他人委托”，又未另外支付手续费，所以也不构成“以此为业”。按照银行的逻辑，其行为本身就不可能成为处罚对象。

在此背景下，由于银行作为估价师的巨型客户而被默许的自行评估业务在最近几年急剧膨胀，主管部门国土交通部开始采取行动。该部去年9月通过法律解释，首次正式认定银行自行评估属违法行为。其认为，银行所属估价师“判定土地等的经济价值并将结果以金额表示”的行为属于《估价法》第2条第2号规定的“估价”，而未将此行为委托给外部估价法人（或估价师）本身就构成对该法第5条第2款的违反。

即便如此，局势仍未改变，原因在于主管部门分属不同机关。《估价法》的主管部门是国土交通部，但对银行实施监督并有权修改实施细则的则是金融委员会和金融监督院。负责判断是否违法的部门与拥有整改权的部门并不相同。国土交通部在作出法律解释后事实上已不再介入，也未参加由金融委员会组建的工作小组。其立场是，已被认定为违法的事项，本身就不适合作为协商议题。金融委员会则仅在银行与估价业界之间扮演调停者角色。

聚焦高额抵押…“利益冲突难以避免”

据协会介绍，银行的自行评估业务量仅占整个估价市场的1%，但标的物集中于平均金额在120亿韩元左右的高额房地产。协会指出，对于高额房地产，仅估值误差就足以导致贷款规模相差数十亿韩元，从而引发不良贷款或背信案件的风险极高。

受雇于银行内部的估价师处于人事权与绩效奖金体系之中。经济正义实践市民联合（土地住宅委员会）委员长 Jo Junghun 表示：“放贷一方若连抵押价值都由自己来定价，利益冲突难以避免”，他反问称：“银行所属估价师能否顶住营业部门的压力，秉持原则给出与贷款收益相冲突的低估价？”舆论认为，银行所属估价师很难作出与营业部门利益相悖的判断。事实上，仅在2024年上半年，就有两家商业银行因虚高评估抵押价值而引发的背信案件被查出，涉案规模达550亿韩元。

银行业部分人士主张，一旦强制实行外部委托义务，因手续费负担增加，贷款利率可能会上升。不过，关于估价手续费由银行承担一事，早在2008年经公平交易委员会修改格式条款并在2012年经大法院判决后已被最终确定。协会相关人士表示：“在四大银行净利息收益各自接近10万亿韩元的情况下，难以理解它们为何甘冒违法争议的风险仍执着于自行评估。”

专家指出，为提高抵押估值的公正性，必须重新确立“贷款与评估分离”的原则。Jo委员长表示：“美国在次贷危机之后，也通过引入由第三方机构进行中介等方式强化了确保客观性的手段”，“有必要将讨论拓展到如何实现公正、安全的估价，以维护金融稳定性”。他接着表示：“还需要高度化市场分析方法，并构建一种估价体系，使其即便在交易稀少的低迷期或暴涨期，也能算出合理价格。”