首尔市整备项目九成一受监管影响
呼吁迁居贷款LTV例外放宽至70%
政府：现行最高可贷至11亿韩元
立场分歧 监管能否放松成疑
随着整备项目搬迁在即，组合成员的资金筹措亮起“红灯”，首尔市一再敦促引入改善整备项目收益性的装置，并放宽搬迁费用贷款监管。由于在现行制度下，利用全租资金贷款等，最高可筹措11亿韩元资金，因此是否会接受放宽搬迁费用贷款监管的要求，仍需进一步讨论。首尔市长Oh Sehoon在提出搬迁费用对策要求的次日即本月28日，前往整备项目现场，表达了将提供协助的意向。
据首尔市介绍，市政府计划在新亭洞1152号一带整备项目中适用“项目性修正系数”，将一般预售房源增加约40户。项目性修正系数是通过上调容积率或调整预售数量等方式，改善整备项目收益结构的装置。一般预售房源越多，组合收益就越大，从而可以降低组合成员的分摊金负担。首尔市的意图在于，鉴于搬迁费用贷款监管导致组合成员在资金筹措方面遇到困难，将通过降低分摊金负担的方式，间接缓解其压力。
搬迁费用问题正在对整备项目产生影响。在今年计划搬迁的首尔市内43处整备项目区域中，有39处（约3.1万户）受到贷款监管的影响，占全部项目区域的91%。在原定于今年2月开始搬迁的首尔东大门区某再开发现场，原本打算通过施工企业筹措追加搬迁费用，但施工企业以可能给信用度带来负担为由予以拒绝，导致资金筹措受挫。在此过程中，据称部分组合成员表示将放弃公寓预售，转为选择现金清算。
为防止因搬迁费用贷款监管引发混乱，首尔市的立场是，政府应当修改《金融业监督业务规定》，将整备项目搬迁费用贷款与一般住房抵押贷款区分开来，并允许对贷款价值比（LTV）适用例外。
从现行规定来看，并无单独界定搬迁费用贷款的条款，因此适用与家庭住房抵押贷款相同的贷款价值比标准。由此，在“6·27家庭负债管理方案”和“10·15住房市场稳定对策”之后，搬迁费用贷款的贷款价值比被限制在40%（最高6亿韩元），多套房持有者的贷款价值比则为0%，事实上无法获得贷款。在重建过程中获得两套公寓的“1+1预售”组合成员，如在竣工后约定出售其中一套，则可以获得贷款。
首尔市之所以要求修改规定，其背景判断是有必要将整备项目搬迁费用重新认定为用于住房供应的必需项目成本，而非单纯的家庭贷款。《金融业监督业务规定》中设有例外条款，允许对在调控地区为购买自住住房的中低收入者、实际居住需求者，或首次购房者发放的住房抵押贷款，在一定范围内上调贷款价值比。
首尔市认为，应当以类似方式，仅针对包括重建、再开发、小规模整备项目等在内的整备项目住房搬迁费用贷款，在规定中新增“精准放宽”条款，允许在现行基础上最高上调30个百分点，将贷款价值比提高至70%。
但金融当局是否会接受这一要求仍未可知。原因在于，金融当局目前已允许1套住房持有者在6亿韩元搬迁费用贷款之外，在搬迁期间被视为无房者，可额外获得最高5亿韩元的全租资金贷款。由于全租贷款被纳入总债务本息偿还比（DSR）计算对象，实际可贷金额会因个人情况而异，但金融当局的立场是，如同时利用搬迁费用贷款和全租贷款，最高可筹措11亿韩元规模的资金。金融委员会相关人士表示：“以目前情况来看，并无正式进行审议或接到相关要求的内容。”
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