“无钱可出”的梗杆族绝望…“只能赶上末班车” 目光转向保险公司住房抵押贷款[金融显微镜]

Published 22 Oct.2025 06:10(KST)

Updated 23 Oct.2025 07:11(KST)

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政府为抑制房价推出超高强度贷款监管
“全力借贷族”如遭“死刑宣判”…刚需购房者也被正面重创
贷款“难民”转向尚有余力的保险公司寻路

从首尔汝矣岛63大厦眺望江南北一带集合住宅（公寓、多户住宅、连栋住宅、办公楼）的景象。联合新闻提供

#在大企业就职的职场人士 Lee Junghun 先生（37岁·化名）最近正在打听第二类金融机构的住房抵押贷款。Lee 先生于本月12日签约了位于首尔江西区的一套公寓，勉强赶在“10·15对策”出台前搭上末班车，但在第一类金融机构却成了“贷款难民”。他表示：“贷款咨询师向我推荐了保险公司的住房抵押贷款”，“第二类金融机构的通道也不知道什么时候会被堵死，正在纠结是不是趁还能贷的时候先办下来。”

随着政府接连推出贷款监管政策，预计年末将出现“贷款寒潮”。主要商业银行的个人贷款规模已超出目标值，纷纷开始收紧贷款，在第一类金融机构办理住房抵押贷款已变成“穿针眼”般困难。刚性需求购房者即便面临较高利率，也开始把目光转向仍能放款的保险公司等第二类金融机构。不过，在金融当局的监管之下，第二类金融机构也难以大举扩张住房抵押贷款业务，是否会出现明显的“挤出效应”尚未可知。

贷款额度收紧……“梭哈族”被判“死刑”

由于政府的高强度监管，包括“梭哈族”在内的刚性需求购房者也遭遇正面冲击。在本次对策下，如若不具备一定水平的现金持有能力，要在首尔实现“有一套属于自己的房子”的梦想实际上已变得几乎不可能。贷款额度被压缩，利用全租押金“加杠杆”买房的差价投资也被堵上了。

政府通过本次对策，将首尔25个自治区和京畿道12个地区扩大全部纳入调控区域，并将住房抵押贷款比率（LTV）从原先的70%下调至40%。同时，持有超过1亿韩元信用贷款的借款人，自贷款执行日起1年内不得在调控区域内购买住宅。

此外，首都圈及调控区域的住房抵押贷款额度会随着房价上涨而减少。价格在15亿韩元以上、25亿韩元以下的住房，贷款上限从原先的6亿韩元降至4亿韩元；25亿韩元以上的住房则降至2亿韩元。此前一直被排除在贷款监管之外的一套房持有者的全租贷款，也从本月起被纳入总债务本息偿还比率（DSR）管理。

首都圈及调控区域的DSR压力测试利率（加算利率）也从原先的1.5%大幅上调至3.0%。此举旨在阻断未来因利率下调而导致的贷款能力扩张效果。

由此一来，贷款额度也将随之缩减。以年收入5000万韩元的借款人为例，在假设变动利率住房抵押贷款（30年期、本息均等偿还、贷款利率4%）的情况下，其最高贷款额度将比原先减少4300万韩元；年收入1亿韩元的情况下，则将减少8600万韩元。

“无钱可出”的梗杆族绝望…“只能赶上末班车” 目光转向保险公司住房抵押贷款[金融显微镜]

现在要不要赶上末班车？徘徊在第二类金融机构房贷门口

在这种形势下，也开始出现将目光投向保险公司等第二类金融机构住房抵押贷款的刚性需求购房者。银行业的DSR为40%，而第二类金融机构的DSR为50%，高出10个百分点。

通常情况下，第二类金融机构的利率高于第一类金融机构，本息负担更重，因此实际可贷额度并无太大差别。但近期在政府加大“收紧贷款”压力后，商业银行纷纷上调贷款利率，本息负担趋于相近，从额度角度看，第二类金融机构反而变得更有优势。通过贷款咨询师进行的住房抵押贷款模拟测算（年薪6000万韩元·30年期·本息均等偿还·购入9亿韩元以下住房假设）结果显示，在保险公司的住房抵押贷款中，预计可比银行多贷出约7000万韩元。

再加上在商业银行事实上已暂停新增住房抵押贷款的情况下，相比之下，保险公司住房抵押贷款的准入门槛目前仍然较低。也因此，部分案例中甚至出现了利率“倒挂”现象。实际向多家银行和保险公司咨询住房抵押贷款后发现，某家商业银行的利率约为4.7%，而某寿险公司的利率约为4.3%，反而低于第一类金融机构。