[金融显微镜]9·7房地产对策出台后，我的贷款额度究竟缩水多少

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政府为稳定首尔房地产市场，继今年6月之后，本月再次推出贷款监管措施，导致购房需求者的贷款额度进一步缩减。政府贷款监管的核心在于下调贷款上限，以遏制房地产市场过热。不过，出台监管后首尔公寓价格仍然不稳定，追加对策出台的可能性也随之增大。

金融委员会于本月7日发布新增居民部门负债管理方案，下调1套住房持有者在首都圈及监管地区内的全租贷款上限。此前，SGI首尔保证与住房金融公社（HF）、住房城市保证公社（HUG）等3家全租保证机构对1套住房持有者的全租贷款上限分别为3亿韩元、2.2亿韩元、2亿韩元，各不相同，本次统一下调为2亿韩元。

根据该对策，在首都圈内使用2亿多韩元全租贷款的1套住房持有者，其贷款上限预计平均将缩减约6500万韩元。按照金融委员会的数据，通过3家保证机构获得全租贷款的首都圈1套住房持有者约有5.2万人，其中贷款金额在2亿以上、3亿韩元以下的人占比30%，估计约1.7万人。由于贷款上限被下调，这些人在如需延长贷款期限时，必须重新制定资金筹措计划。不过，对于本次监管实施前已签订租赁合同而获得的全租贷款，在延长到期时仍可按原有上限办理贷款。

金融委员会相关负责人表示：“本次对策的主要意图是将目前因保证机构不同而各异的全租贷款上限统一为2亿韩元”，并称“虽然贷款上限被下调的人群会有不便，但考虑到他们本身已经拥有住房，且全租贷款不适用总债务本息偿还比率（DSR）上限等因素，作出了这一决定”。

从首尔南山远眺首尔市内公寓小区全景。尹东柱记者提供

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金融委员会在发布本次对策的同时，也将适用于监管地区（江南3区·龙山区）内居民部门住房抵押贷款的贷款价值比（LTV）上限，从既有的50%强化为40%。金融委员会解释称，将通过这一措施抑制房价和贷款规模相对较大的监管地区的贷款需求，并强化对家庭和金融公司的稳健性管理。

不过，也有批评指出，自6月27日房地产对策启动6亿韩元住房抵押贷款监管以来，再将监管地区LTV强化至40%，难以产生明显效果。很多观点认为，对于江南3区和龙山区的高价公寓，即便适用40%的LTV，也已受制于6亿韩元贷款上限，监管效果有限。因此，也有分析认为，本次监管并非主要针对房价已大幅上涨的江南3区，而是瞄准其他地区。

对此，金融委员会相关负责人表示：“监管地区的所有住房价格并非都超过15亿韩元”，“特别是今后如有监管地区追加指定的情况，本次强化后的LTV也将适用”，暗示还有追加监管的可能。

市场上有观点认为，政府可能会将首尔麻浦区、城东区，以及果川、盆唐等近期公寓价格涨幅较大的京畿道部分地区指定为土地交易许可区（简称‘土许区’）。原因在于，政府在发布本次对策时，已表明将土地交易许可制（土许制）的指定权限，从原先的市道知事扩大至国土交通部部长。

上述地区内存在大量价格在10亿至20亿韩元之间的公寓，直接处于LTV 40%监管的影响范围之内。若要购买市价10亿韩元的公寓并申请住房抵押贷款，以前最高可贷6亿韩元，如今因LTV降至40%，贷款额度将被限制在最多4亿韩元。

总统Lee Jaemyung也暗示将有追加贷款监管。Lee总统在本月11日举行的就任100天记者会上表示：“不太可能通过一两次对策就解决房地产问题”，“今后也将持续推出有助于稳定房地产价格的对策”。

尽管监管接连出台，但首尔公寓价格涨势仍未得到抑制，这也提高了追加监管的可能性。根据韩国不动产院数据，截至9月第二周，首尔公寓买卖价格涨幅为0.09%，较前一周（0.08%）涨幅有所扩大。江南、瑞草、龙山等主要地区公寓价格全都呈上涨趋势。

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在追加指定土许制的同时，将DSR适用于全租贷款也是政府手中的另一张追加监管牌。金融委员会相关负责人表示：“将总债务本息偿还比率扩大适用于全租贷款等，是政府一贯明确的立场”，“将综合考虑居民部门负债增速和房地产市场情况，决定实施时机和方式”。

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