“强者更强”首尔写字楼交易激增，麻谷等其他区域空置率达20%

by Choi Seoyoon

Published 09 Aug.2025 12:04(KST)

交易额达6.01万亿韩元，同比激增4倍
优质大宗写字楼资产偏好明显
江南与光化门包揽整体交易的88%
其余区域实际租金下跌4.2%

今年第二季度首尔办公楼市场呈现出极端分化的态势。整体交易规模同比接近增长5倍，但部分区域空置率逼近20%，低迷持续，“强者恒强”的两极分化愈发明显。

据业界9日消息，房地产咨询公司 AcreTree 最近在《2025年第二季度首尔·盆唐办公楼市场》报告中表示：“今年第二季度首尔·盆唐建筑面积3300㎡（1000坪）以上办公楼成交金额约为6兆100亿韩元，同比增加380%。”较上一季度则增长21%。其中，建筑面积3万3000㎡（1万坪）以上的大型办公楼交易占比达88%。

报告分析称：“过去在2021年下半年加息背景下，中小型交易占比偏高，但近期随着降息导致抵押贷款利率下行，‘优质资产偏好（Flight-to-quality）’现象主导了交易。”

江南·光化门占88%…资金进一步向优质资产集中

首尔市内一栋建筑物上张贴的办公室出租公告。联合新闻提供

从交易区域来看，主要集中在江南·瑞草一带的江南商务区（GBD）以及光化门·钟路一带的都心商务区（CBD）。江南商务区成交额为2兆4300亿韩元，都心商务区为2兆8700亿韩元，两者合计占整体的88%。

主要交易中规模最大的是位于江南德黑兰路的超大型办公楼 SI Tower，由 Igis资产运用从 KB资产运用处以8971亿韩元购入。主要承租方 Hyundai Mobis 计划租赁至2027年。

同属江南片区，虚拟资产交易所 Bithumb 以6805亿韩元收购了 Gangnam N Tower。随后，Hana金融集团以1750亿韩元买下 Taekwang Tower，NH Nonghyup REITs运用则以2400亿韩元购入 HiteJinro 瑞草大楼。Shinhan REITs运用以4578亿韩元收购 BNK Digital Tower。Hyundai汽车集团以2532亿韩元（折合每坪5100万韩元）追加收购作为自用办公楼的 Scale Tower 50%股权，从而取得全部所有权。

都心商务区也接连出现大宗交易。CJ Olive Young 以6744亿韩元买下 KDB Life Tower，已完成产权转移。Koramco资产信托以5567亿韩元收购 Kim & Chang 计划作为事务所使用至2029年的 Crescendo大楼，Daeyeon Investment 则以5225亿韩元购入 Susong Square。

在汝矣岛商务区（YBD），Hyundai汽车集团旗下公司的交易尤为引人注目。Koramco资产运用（Hyundai Motor Securities）以3548亿韩元买下 Hyundai Motor Securities大楼。在盆唐·板桥区域（BBD），Capstone资产运用以1000亿韩元购入 SD Biosensor 盆唐大楼。

麻谷等其他区域空置率达20%…实际租金下滑

首尔和盆唐办公区分区域空置率。Akertry提供

与交易热度相反，空置率则出现明显分化。第二季度首尔平均空置率为7.9%（1万坪以上），较上一季度上升0.3个百分点。都心商务区为4.9%，江南商务区为2.6%，汝矣岛商务区为2.7%，这三大传统核心区域整体保持稳定，但包括城水、麻谷在内的首尔其他全区域——即其他区域（ETC）空置率高达19.8%。盆唐·板桥区域空置率则仅为0.8%。

报告称：“在大规模新建项目供应的麻谷地区，One Grove 入驻 Air Incheon，K Square Magok 入驻国家终身教育振兴院、学分银行支援中心等机构，部分空置得到消化。”但报告同时指出：“上一季度供应的 East Pole Tower 仍处于空置状态，因此整体空置变化并不大。”不过，“随着下半年已签约企业如 DL Construction 等陆续入驻麻谷地区，以及计划100%承租 East Pole Tower 的 Coupang 搬迁进驻，预计市场将逐步走向稳定”。

租金同样呈现明显的区域差异。首尔平均名义租金为每坪11万5000韩元，同比上涨6.4%。其中，都心商务区为13万3000韩元（上涨9.5%），江南商务区为12万9000韩元（上涨7.9%），汝矣岛商务区为11万2000韩元（上涨3.6%），其他区域为7万9000韩元（上涨10.3%）。在其他区域，由于延长免租期、提供装修补贴等激励措施增多，实际租金（6万3000韩元）反而同比下降4.2%。

麻谷·城水新盘集中入市…租赁市场面临“降价压力”

下半年，IICOMBINED 新总部大楼（9222坪）、Musinsa S1（7657坪）、Center Point Seongsu（3008坪）等项目将在麻谷和城水集中供应。自明年起至2030年，还将有 Seongsu Krafton（6万5973坪）、Stick Alternative Asset Management 办公设施（7266坪）、SK D&D 城水洞综合开发项目（1万3145坪）以及 Seoul Forest Office（5840坪）等新项目入市。

这一轮新建热潮可能对租赁市场形成直接冲击。如果这些顶级（Prime级）办公楼为吸引首批承租人而延长免租期或下调租金，周边老旧楼宇与中档办公楼为防止租户流失，也不得不调整条件或降低租金。换言之，租赁条件的竞争很可能向整个区域蔓延。