[房产理财]综合房地产税要成“公认规则”需要什么条件

Published 06 Aug.2025 10:30(KST)

多数发达国家罕见的例外性制度
税收标准不合理、制度不稳定成问题
需明确对象与目的，构建一贯性体系

编者按我国国民超过70%的资产都被锁定在房地产上。住房对我们而言既是最重要的资产，也是最亲近、最温暖的空间。在“被房子套牢”的现实中，我们为您提供买房卖房所需的信息。亚洲经济将与NH农协银行房地产首席专家委员Kim Hyosun合作，每三周刊载一次《房产理财》专栏，为您补充必要的知识。

27日，据发布的数据，自2013年相关统计公布以来，首尔麻浦区和城东区的公寓价格涨幅创下最大纪录。受“首尔公寓价格还将继续上涨”的预期心理影响，涨势在短期内将持续。照片为从首尔南山眺望的首尔市内公寓小区全景。2025.06.27 记者 Yoon Dongju

在《2025年税制改革方案》中，虽然未涉及房地产税制，但有观点认为，综合不动产税（简称“综合房地产税”）可能会在时间差中被调整。尹锡悦政府上台第一年将公允市价比率下调至60%，如今再度上调这一比率的方案正被高度讨论。

房地产税制往往会随着政权更迭而改变方向，其中综合房地产税的政治敏感性尤为突出。政策决定会因政治局势而急剧变化，给纳税人反复带来混乱。2021年，部分重建、再开发住房的税额曾被错误告知，在违宪判决作出时，如果按缴税通知书金额缴纳，将难以退税，因此还有建议鼓励纳税人自行申报缴纳。围绕违宪与重复征税的争议、高龄人群拖欠税款的忧虑以及纳税便利性不足等问题引发的混乱持续不断。

与其他国家相比，综合房地产税反而更接近一种例外性的制度。大多数发达国家将持有税与交易税区分开来，通过以地方政府为中心、结构简单且可预测的体系，将税收抵触情绪降到最低。与其对持有本身征税，更普遍的趋势是对使用方式以及交易所获得的收益征税。

美国在联邦政府层面没有综合房地产税，而是由州和县为主体征收地方税形式的财产税。课税标准和税率因州、县而千差万别。各地广泛实施多种减免制度，例如自住房减免（拥有并实际居住的住宅）、老年人减免（纽约州的STAR项目对65岁以上低收入老年人给予额外减免）等。

德国在没有综合房地产税的情况下，由地方政府征收财产税（Grundsteuer）为主。税率以0.35%为基础，再叠加地方税加权，最终决定实际税率。此前不动产取得税在3.5%至6.5%之间，属于较高水平，但从今年起开始实施税制改革。在降低自住者负担的同时，体现了对资产转移环节收益进行课税的原则。

日本同样没有由中央政府征收的综合房地产税。通过固定资产税（按课税标准额的1.4%）和城市规划税（0.3%）合计征收年化约1.7%的持有税。课税基准为公告地价，并设置了上限，以防止因公告价格上涨导致税负骤增。对以自住为目的的住房给予减免优惠，并根据家庭结构调整减免比例，从而反映生活条件。

法国存在与韩国综合房地产税相似的税制，但其方式正逐步发生变化。过去曾征收包括金融资产在内的财富税（ISF），但自2018年起予以废止，改为新设以不动产资产和高档艺术品交易为主的不动产资产税（IFI）。课税基准为净不动产价值超过130万欧元（约合20亿韩元）的部分，适用0.5%至1.5%的累进税率。允许扣除负债，并对自住目的住宅减轻税额。

相反，在我国，中央政府直接对高价不动产持有者征收综合房地产税。在地方税中的财产税之外，另行征收综合房地产税，以一户一房持有者为标准，对公告价格中超过12亿韩元的部分课税。这一标准本身就与市价存在差异，而且公告价格的现实化率也因地区、住房类型而不同。今年减免、明年上调的波动性，正成为削弱税收公信力的原因。与其说争议源于税负本身，不如说源于标准的不合理性和制度的多变性。

持有税不仅是单纯的税收，更在财富再分配和稳定住房市场方面发挥着重要作用。适当的持有税政策有助于抑制房地产投机，并提升社区公共服务质量。各国的持有税制度都反映了其历史、文化以及社会经济状况。无法断言哪种制度绝对正确，但通过海外案例，可以获得有助于在韩国确立更为适合制度的启示。

有必要在明确课税对象范围和目的的基础上，朝着以地方税为中心、体系一致的方向整顿税制。简化的课税结构、公平的标准以及可预测的负担——当这三大要素具备时，就能在降低税收抵触情绪的同时，在国民信任的基础上，使综合房地产税成为可以被接受的税种。