“曾有1000人居住的军营村庄，如今只剩空房和待租房”……Baegui-ri的忧虑[13万空置房报告]④

by Lee Jieun

Published 26 May.2025 07:00(KST)

Updated 27 May.2025 07:27(KST)

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郡级地区人口减少，农村型空置房激增
政府与地方自治团体将重点放在改造利用
缺乏基础设施的居住改善，人口流入有限
以事后管理为主的对策，难以前置预防空置房

编辑者注“1万7603户”。这是首尔及京畿、仁川地区无人居住的空置房数量。若扩大到全国范围，这一数字增加到13万4009户。在被认为住房供应不足的市中心地区，空置房数量正逐渐增加。城市空置房很快就会变成废弃屋。房屋形体虽在，却成了人无法居住的“僵尸住宅”。尤其是这类空置房一旦出现，就会像传染病一样蔓延。空置房的扩散会形成治安死角，并为村落沦为“幽灵村”埋下伏笔。《亚洲经济》将通过5期报道聚焦散布在城市各处的空置房问题，并提出预防和管理方案。

“曾经这个村有1000人居住。别说空置房了，人多得都成了负担。”

本月15日，在京畿道延川郡的农村村落“白衣2里”见到的村长 Yoon Younggi（63岁）长叹一口气。Yoon生于斯长于斯的白衣里，是一个比首尔中心地钟路区更靠近朝鲜开城市的边境地区。目前这里有13户空置房。除军队公寓居民外，村庄人口只有300人出头，这一数量并不算少。延川郡已将此地指定为空置房密集区。

15日，在京畿道涟川郡Baekui2里，一栋出入口和屋顶破损的空房被弃置不管。李知恩记者提供

在Yoon的记忆中，白衣里曾是一个充满生机的村庄。韩国战争后，这里是因驻有美军基地而形成的“基地村”。20世纪70年代，美军部队迁走，但韩国军队的特攻连进驻，支撑起了商圈。到了20世纪80年代，随着当地经济繁荣，从首尔马场洞直达白衣里的公交车以1小时为间隔往返于村庄。然而，自军队撤出村庄后，当地商圈开始急速萎缩。生计无着的村民纷纷前往城市寻找工作。

留在村里的居民也陆续因年老去世，空置房随之增加。

村里唯一的超市也沦为空置房。村中破碎的围墙和砖块散落一地。看着村庄逐渐贫民窟化，Yoon无法坐视不管，便向郡厅提出拆除空置房的请求。但郡厅答复称，必须取得所有者同意才能拆除。继承空置房的子女已移民海外，联系不上。每当看到曾经繁荣的白衣里日渐衰落，Yoon就心如火烧。他呼吁称，白衣里“现有的空置房和今后将要空下来的房子实在太多了”。

“曾有1000人居住的军营村庄，如今只剩空房和待租房”……Baegui-ri的忧虑[13万空置房报告]④

像这样，最近以白衣里为代表，韩国郡级地区出现了“空置房孤岛”。这是因城市衰退和人口减少所产生的空置房，与因城市开发失败而出现的市中心空置房有所不同。

村落酒店·异地办公……以改造为重点的空置房对策

地方自治团体和政府机构近期正围绕这类空置房制定以拆除和改造为中心的对策。对利用价值较低的空置房予以拆除，而对状况尚好的空置房则投入预算改造为酒店或出租住宅，以此引导人口流入。延川郡厅也在2022年投入32亿韩元预算，新建了白衣村咖啡馆和民宿等。目前这里由白衣里村民组建的合作社负责管理。

15日，在京畿道涟川郡Baekui2里，一家超市被闲置成空房无人管理。李知恩记者提供

政府机构也积极投身于农村渔村地区空置房的利用。主管农村地区空置房的农林畜产食品部今年新设了“农村空置房再生支援项目”。该项目将选定3个地方自治团体，提供预算支持，将空置房打造成居住或文化空间。入选项目地的全南康津郡、庆北清道郡和庆南南海郡等3地，每个地区在3年内将获总计21亿韩元的支持。

海洋水产部也从今年起启动了以改造为重点的渔村空置房再生项目。通过将空置房改造为共同生活住宅或村落休憩空间的方式加以利用。被选为项目对象的莞岛郡和南海郡内6户空置房，将投入5亿韩元的农渔村协作基金作为项目经费。

基础设施缺位的村庄……空置房改造对人口导入效果有限

然而，农村居民对改造项目的实效性提出质疑。他们认为，在不完善基础设施的前提下，仅仅改变空间形态，难以留住人口。白衣里居民实际反映称，即便开设了民宿，也并未明显感受到游客的涌入。

白衣村合作社相关人士表示，由于村庄附近没有旅游景点，“只有在度假季节客人才会短暂增多，之后又恢复冷清”，并称“实际上，大部分客人是来探望附近军部队官兵的家长”。在村里经营教会的牧师 Park Sangwoo（49岁）也指出：“即使把空置房改造成新房，年轻人也很难在这里找到能挣钱的工作，自然不可能选择在村里扎根。”

15日，京畿道涟川郡白衣2里一处空房。房屋继承所有权的子女迟迟未予处置，期间屋顶部分已坍塌。李知恩记者

有意见指出，政府和地方自治团体只是一味集中于“亡羊补牢”式的事后应对。与其说是预防空置房的发生，不如说是把重点放在拆除和利用等事后解决上。

专家们也强调，缺乏就业衔接的空置房改造只是“半吊子”解决方案。中央大学城市规划·不动产学系教授 Ma Kangrae 表示：“在就业条件恶劣的农村地区，仅凭简单的空置房改造，要增加选择长期定居的青年人口在现实中非常困难”，“应以准备退休、谋求返乡的中老年群体为中心供应空置房，同时联动当地的小规模就业岗位，推行相应对策”。

农村空置房仅停留在事后管理……应从预防措施开始讨论

比韩国更早经历空置房问题的日本，正通过选定“空置房预备军（住宅）”进行管理。以东京都世田谷区为例，区厅工作人员以独居老人家庭为重点，选定空置房预备军，随后不定期上门，就处置问题进行咨询。

日本政府层面也在致力于空置房预防。日本政府自2023年起，将有较大可能成为特定空置房（安全及犯罪隐患较高的空置房）的住宅指定为“管理不善空置房”。凡是1年内杂草或害虫未得到管理，或废弃物被长期堆放的住宅均属对象。一旦被指定为管理不善空置房，所有者必须按照地方自治团体的劝告改善居住环境。如不履行，将被加征固定资产税，或被处以50万日元（约480万韩元）的罚款。