韩国央行：“房地产负债每年增加100万亿韩元……应对向创新企业贷款给予激励”

by Kim Yuri

Published 03 Apr.2025 14:00(KST)

Updated 03 Apr.2025 15:56(KST)

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房地产信贷达1932.5万亿占民间信贷49.7% 金融稳定风险加大、经济增长动能减弱
应通过完善监管降低金融机构投放房地产信贷诱因强化对创新企业贷款激励

“需要通过完善资本监管，减少金融机构从事房地产贷款的动机。同时也有必要强化对办理生产性企业贷款的激励。”

3日下午，韩国银行金融市场局局长 Choi Yonghun 在首尔中区银行会馆举行的“韩国银行-金融研究院联合政策会议”上进行发言。韩国银行提供

韩国银行金融市场局局长 Choi Yonghun 3日在首尔中区银行会馆举行的“房地产信贷集中：现状、问题点及改进方案”政策会议上，就“房地产信贷集中的结构性原因和问题点”发表报告时表示，为了“缓解金融机构信贷向房地产部门的过度集中，引导资金顺畅流向生产性部门”，需要采取上述措施。

截至去年年底，我国房地产信贷规模为1932.5万亿韩元，占全部民间信贷的一半（49.7%）。自2014年以来每年增加约100万亿韩元，较2013年底扩大了2.3倍。从类型看，家庭部门以包含政策性按揭在内的住房抵押贷款与住房租赁贷款为中心快速增长，企业部门则以房地产业贷款为中心迅速增加。从业态看，银行的房地产信贷增势以家庭部门为中心持续延续，非银行金融机构在2015年至2017年期间以家庭为中心扩张供给，在2018年至2022年期间则转为以企业为中心扩大供给。Choi局长指出：“对房地产部门过度的信贷供给不仅是金融稳定层面的风险因素，还会削弱增长动力，在宏观经济层面也会产生负面影响。”

当信贷供给集中于房地产部门时，问题主要有三方面。其一，对生产性部门的信贷供给受到限制（资源配置低效），经济增长贡献度可能大幅下降；其二，金融体系稳定性可能下降；其三，金融产业竞争力可能被削弱。Choi局长表示：“一旦出现向房地产的信贷挤出效应，资本生产率下降、消费萎缩等现象会随之出现，从而限制经济增长。内外部冲击发生时，房地产价格可能急剧下跌，并伴随快速去杠杆化（缩减债务），这将加剧金融体系风险并加深实体经济的萎缩。”他还表示，如果金融机构安于房地产信贷的持续扩张，而忽视业务多元化和金融创新努力，国内金融产业的竞争力也将随之减弱。

房地产信贷集中的结构性原因包括：第一，家庭和企业对房地产投资的资金需求高度集中；第二，金融机构以利息收入为中心的经营结构等。从监管角度看，对房地产贷款较低的资本负担等激励机制也在发挥作用。

在需求方面，家庭对以房地产为中心的资产偏好持续存在，对房价上涨的预期心理引发了伴随杠杆的住房投资。企业方面，由于房地产景气长期表现良好，相关企业数量大幅增加，而房地产和建筑业的特性又决定了其对初始投资资金的外部融资依赖度较高，从而形成大规模贷款需求的结构。

在供给方面，由于银行收益结构高度依赖利息收入，能够确保稳定收益的房地产抵押类贷款资产扩张，成为其主要经营战略。非银行金融机构则因家庭贷款监管强化以及获取收益来源的需要，扩大了对监管相对宽松的房地产相关企业贷款的办理。Choi局长评价称：“在政策金融方面，住房相关政策金融持续供给，且其贷款条件相较银行产品更为宽松，这也成为房地产信贷增加的因素。”

在监管层面，根据国际清算银行（BIS）资本监管框架，房地产抵押贷款的资本补充负担低于其他贷款，因此银行存在优先办理住房抵押贷款和房地产业贷款的动机。

Choi局长表示：“为缓解金融机构信贷向房地产部门的集中，引导资金顺畅流向生产性部门，短期内应将房地产信贷增速控制在适当水平之内；中长期则需要通过完善资本监管，抑制金融机构从事房地产贷款的动机。同时也有必要考虑强化对办理生产性企业贷款的激励。”他还表示：“从更长远看，有必要对包括住房金融在内的整体信贷供给体系进行重构。”

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此外，报告中提到的房地产信贷，是指金融机构向房地产部门提供的信贷金额。其统计范围为：包括住房相关贷款与非住宅房地产抵押贷款在内的家庭房地产贷款，加上项目融资（Project Financing，PF）贷款等房地产业、建筑业企业贷款之和。不包括非房地产业、建筑业的一般企业办理的房地产抵押贷款，原因在于此类贷款存在被用于生产性部门的可能性。因此，与韩国银行上月在金融稳定状况报告中公布的房地产金融风险敞口中的“房地产相关贷款”统计口径存在差异。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。