房价涨到“头顶”的江南3区和麻浦·龙山·城东公寓…成交量骤减[房地产AtoZ]

by Park SeungUk

Published 19 Aug.2024 07:00(KST)

Updated 19 Aug.2024 14:28(KST)

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江南3区公寓价格已达前高的95%至102%
麻浦·龙山·城东公寓价格已达前高的95%至100%
房价大涨后江南3区与“麻龙城”成交占比转为下滑
“老道江”与“金冠区”公寓交易占比上升

最近，被视为房价上涨主要区域的首尔江南3区（江南·瑞草·松坡）和“麻龙城（麻浦·龙山·城东）”公寓交易量出现减少。在首尔整体公寓交易中所占的比重也同步下降。由于不断出现刷新最高成交价等情况、价格飙升，购房心理趋于萎缩。有分析指出，与此相反，购房需求正相对集中到此前在房价上涨中相对被边缘化的“老道江（芦原·道峰·江北）”一带。此前集中在主要区域的房价涨势，似乎正向整个首尔扩散。

江南3区·麻龙城房价上涨，这些区域公寓交易反而减少

根据19日首尔不动产信息广场数据，截至16日，上月江南3区的公寓交易量为1337套，较前月的1498套有所减少。自今年3月开始增加的公寓交易量出现拐点。麻龙城公寓也呈现同样走势，上月成交866套，而6月交易量为1014套。

在首尔整体公寓交易中所占比重也有所下降。江南3区的交易占比上月为17.3%，较前月的20.0%下降了2.7个百分点。麻龙城的占比也从6月的13.6%降至上月的11.2%。

江南3区和麻龙城公寓交易减少，被认为与这些区域房价大幅上涨有关。Toomy不动产咨询公司所长 Kim Jegyeong 表示：“过去3~4个月间，江南3区和麻龙城的公寓价格已经大幅攀升”，“由此导致购买这些区域公寓变得更加困难，交易量自然会减少”。

据不动产信息公司不动产R114统计，截至本月9日，江南3区公寓平均价格已升至相当于2021~2022年高点的95%~102%水平。分区来看，江南（102%）、瑞草（101%）已经突破前期高点，松坡则恢复到约95%的水平。

麻龙城公寓价格也恢复到前一轮最高价的95%~100%水平。龙山（100%）已回到前高点水平，麻浦（95%）、城东（96%）的公寓价格也即将收复前高。

根据国土交通部实价公开系统数据，江南区大峙洞“Raemian Daechi Palace”专用面积84㎡户型在今年5月以34亿韩元成交，创下新高。此前的最高价为2022年4月的33亿韩元。本月4日，该小区同户型又以36亿韩元成交。麻浦区盐里洞“Prestige Xi”专用面积84㎡户型在6月以19.65亿韩元成交，突破了其在2022年9月创下的高点（19.5亿韩元）。本月2日，该户型又以21.85亿韩元成交，价格进一步上涨。

资金涌向相对便宜的“老道江”·“金冠区”公寓……“若首尔市指定江南3区·龙山为土地交易许可区，江南3区·麻龙城或再度被资金追捧”

按照首尔不动产信息广场统计，首尔公寓交易量在6月达到7470套。自3月录得4400套后持续增加，时隔42个月再次突破7000套。在这一上涨势头延续之下，上月首尔公寓交易量进一步增至7720套。

在首尔公寓整体交易量增加的同时，江南3区和麻龙城公寓交易反而减少，是因为首尔其他区域的交易量在增加。公寓价格相对较低的老道江一带，自3月起交易量增加，上月达到979套。“金冠区（金泉·冠岳·九老）”的交易量上月也达到578套，呈现交易放量态势。

在首尔整体公寓交易中，老道江所占比重为12.7%，较前月的9.6%有所上升。金冠区在同一时期则从7.2%升至7.5%。

Shinhan银行不动产分析师 Kwon Youngseon 表示：“随着以江南3区和麻龙城为中心的首尔公寓价格上涨，整个首尔地区的购房需求似乎都在被激活”，“尽管江南3区和麻龙城区域公寓交易占比有所下降，但这并不意味着其交易量会进入绝对性的下行趋势”。

首尔市内的一处公寓小区景象。韩国联合通讯社供图

对此，Kim 所长表示：“近期江南3区和麻龙城公寓价格大幅上涨，这些区域的购房需求很可能向相对便宜的地区转移。”老道江区域公寓价格相较前高点仍仅为85%~87%水平，金冠区则为85%~91%，价格尚未出现大幅飙升。

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不过他同时指出：“由于首尔市近期正在讨论将江南3区和龙山区指定为土地交易许可区，今后江南3区和麻龙城公寓交易占比仍有可能再次上升。”在江南3区和龙山区被正式指定为土地交易许可区之前，当地公寓的购房需求可能会阶段性增加。此外，一旦这些地区被划为许可区，麻浦区和城东区有望受到更多关注，其公寓的购房需求也将随之增加。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。