[是是非非]政府给“梗尽”焦虑火上浇油

by Kim Hyojin

Published 01 Aug.2024 09:39(KST)

Updated 02 Aug.2024 16:35(KST)

open/close

反复变动信号搅动市场

问题在于市场如何解读政府释放的信号。政府连“刺激”二字都没正式提起，但市场已经将其解读为刺激政策。一边向韩国银行下“降息”订单，一边又把压力性总债务本息偿还比率（DSR）第二阶段实施整整往后拖了两个月，同时却对无辜的市中银行咆哮，要求它们收紧贷款，这种左右摇摆的情景剧如今已不再奏效。

截至上月25日，5大市中银行的家庭贷款余额较上月末增加逾4.7万亿韩元。自“拼尽全力上车”狂潮席卷市场的2021年7月以来，增幅最大。这一走势同样是由住房抵押贷款拉动的。6月，首尔公寓买卖成交量时隔3年7个月首次突破7000套，有观点预测年内月度成交量有望突破1万套。上月第四周首尔公寓买卖价格涨幅为0.30%，为2018年9月第二周以来5年10个多月间的最高水平。

以京畿道为例，6月公寓买卖成交量达到1万3029套，为2021年8月以来首次突破1万3000套，成交价格也随之蠢蠢欲动。在“大额贷款系数—公寓买卖成交量—公寓买卖价格”这三个要素同时起舞的当下局面下，又能如何定义当前的市场？由于前后矛盾的政策，消费者被迫以高于市场利率的价格借钱，最终成了被戏耍的一方。内需依然疲弱，却任由家庭资金被虹吸进首都圈房地产市场，很难说这是正常现象。

人们关注的焦点集中在三个问题上：▲如果现在不买房，不久之后房价大涨会不会追悔莫及；▲好不容易下定决心贷款买房，房价会不会停滞甚至下跌；▲利率会不会突然大幅上升，从而招致损失。

超低利率和流动性盛宴结束后，房价曾一度回调并趋于平稳，本身就足以向市场发出“此处即为底部”的信号。以房地产项目融资（PF）硬着陆担忧以及普通民众和个体经营者的困难为名，政府决定延缓第二阶段压力性DSR实施，市场对这种做法明显报以冷笑。舆论认为，政府要么沉溺于刺激经济的甜蜜诱惑，要么仍未摆脱将房地产视为经济调节工具的思维方式，这种批评在多方面都不无道理。

当然，强行按住房价既不可能，也并非可取。无论如何，市场终会对利率产生耐受性，即将显现的以美国为中心的流动性“蝴蝶效应”也不是人力所能阻挡，相反，更合理的做法是顺势而上，提前做好实现软着陆的准备。这恰恰是需要政府作出明智判断并发挥精细作用的关键节点。

今年1月至5月，全国住房许可量为12万5974户，同比减少24.1%，首尔更是减少了35.6%。预计今年全年住房许可量约为38万户，比往年平均水平（约54万户）低约30%。在金融与房地产上行周期已清晰可见的前提下，若当前的供应指标形成冲击，未来会发生什么并不难预见。未来一段时间，应被视为为那一时点做准备的缓冲期，也是需要谨慎管理的时期。