政府：“全租诈骗‘先救济后追偿’措施，效果正在下降”

by Park SeungUk

Published 23 May.2024 18:58(KST)

“全租诈骗特别法修正案，现实可行性不高”
难以对承租保证金返还债权进行公平价值评估
“强制向KAMCO出售优先抵押债权属侵害财产权”

相关机构和业界专家一致指出，包含对全租诈骗受害者实行“先救济后回收”方案内容的《全租诈骗受害者支援及居住安定特别法》（全租诈骗特别法）修正案实效性不足。原因在于难以对承租保证金返还债权进行价值评估和债权回收。除此之外，关于用于收购返还债权的财源涉及财产权侵害等多种批评也接踵而至。

23日下午，在首尔韩国不动产院首尔江南支社举行的《全租诈骗特别法》修正案综合讨论会上，国土交通部住房土地实长Kim Gyucheol致开场辞。 [图片来源=韩联社供图]

国土交通部、法务部和金融委员会23日在首尔瑞草区韩国不动产院江南支社召开了“全租诈骗特别法修正案综合讨论会”。

国土部住宅土地室长Kim Gyucheol表示：“全租诈骗特别法修正案中先救济后回收的立法宗旨本身非常好，但存在几乎无法实现先救济后回收的现实问题。”他接着称：“承租保证金返还债权价值评估程序也没有得到明文规定，而且所需资金结构是动用无房市民为申请住房而暂时存入的住房城市基金，如果无法回收债权，其他国民也可能因此受损。”

当天在讨论会上作主题发言的HUG全租受害支援企划组组长Choi Wooseok倾诉了承租保证金返还债权价值评估的困难。全租诈骗特别法修正案规定，在收购承租保证金返还债权时，“可按照总统令规定的方法，经公正价值评估后予以收购”。Choi组长表示：“由于缺乏关于公正价值评估的具体标准，无法对返还债权进行恰当的价值评估。”

即便对返还债权进行价值评估，预估拍卖成交价率等数值的测算也十分困难，相关问题同样被提出。Choi组长称：“分析首尔江西区按年度、按住宅类型划分的拍卖成交价率走势后发现，成交价率高位与低位之间存在30%至40%的差距”，“由于成交价率波动幅度过大，根本无法确定预估成交价率。”

关于全租诈骗受害者难以接受经评估后的返还债权价值的指摘也接连出现。国土部受害支援总括科长Lee Jangwon表示：“公允价值是按现值进行评估，全租诈骗受害者在现实中很难接受这一点。”他接着举例称：“以全租诈骗受害者1.5亿韩元的保证金进行价值评估，假设3年后可拿回1亿韩元，那么通过先行救济措施，受害者实际到手金额仅在7000万至8000万韩元左右。”随着时间推移货币价值下降，受害者最终拿到的钱就会变少。

23日下午，在首尔韩国不动产院首尔江南支社举行的《关于〈全租诈骗特别法〉修正案的综合讨论会》上，国土交通部住房土地室长 Kim Gyucheol 正在发言。 [图片出处=韩联社提供]

也有观点认为修正案侵犯了财产权。金融委宏观金融组长Lim Youngjun表示：“在存在优先于承租保证金返还债权的抵押债权时，如受害人有此意愿，韩国资产管理公司（KAMCO）可以向金融机构等债权持有人提出出售债权的请求”，“如此强制要求出售优先抵押债权，存在侵犯财产权的可能性。”

即便将优先抵押债权转让给KAMCO，在实质上支援受害者方面也存在局限。KAMCO收购优先抵押债权，是为了在今后拍卖时减少其分配金额，从而让作为后顺位债权人的受害者获得更多分配。对此，Lim组长表示：“KAMCO并不会把所有优先债权全部收购”，“如果存在优先顺位虽低于KAMCO所收购债权、但仍高于受害者债权顺位的中间债权人，那么反而可能由这些中间债权人获得更多分配，这就是该措施的局限所在。”

国土研究院住宅·不动产研究本部长Park Cheongyu当天表示：“此前围绕先救济后回收等受害者支援方案的讨论不断展开，导致对全租诈骗预防的讨论相对不足”，“鉴于本次修正案属于临时性法律，今后必须通过其实施构建稳定的租赁市场，防止新的受害者产生。”