16亿房源不看就签约…短短1个月暴涨2亿的蚕室·城北全租价[房地产A to Z]

19日，首尔松坡区蚕室洞一家中介门店。外侧玻璃窗上张贴着蚕室Els、Ricenz、Trizium（“Elite”）全租房源的介绍单。但该中介负责人表示，这些“只是随便贴着”，称“根本没有全租房源，你看金额也没写吧”。在总计1.4837万户规模的“Elite”大型小区内，也很难找到可立即入住的全租房源。以本月第二周为基准，松坡区公寓周度全租价格涨幅为0.50%，在首尔各自治区中位居第二。

19日，首尔松坡区蚕室洞一家房地产中介门店。房源指示牌一侧贴着“求购·求全租·求月租”的字样。随着全租房源减少，中介不仅向承租人招揽房源，也在向房东征集挂牌。记者 Choi Seoyun

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蚕室一带的中介门店因全租房源奇缺，事实上处于有店无客的“半歇业”状态。蚕室洞一位中介负责人表示：“最近一单全租合同都没能签成，承租人纷纷选择续签原有全租合同，导致市场上的新增供应被切断。”

另一家中介负责人称：“过去全租价格在12亿到13亿韩元之间，如今要价已达到15亿韩元。偶尔有一套16亿韩元的房源挂出来，需求方在看房前就不得不抢先签约。”尽管政府通过非居住1套住房自住宽限等政策，引导多套房业主将房源推向市场，但在一线市场尚未显现出明显的房源释放效果。

根据国土交通部实际成交价统计，5月1日至19日，首尔地区续签合同占比为55.6%。与1年前新签合同（53.2%）多于续签合同（46.8%）的情况相比，比例已发生逆转。蚕室洞另一家中介负责人解释称：“按往年规律，现在本应是全租、月租房源大量堆积的时段，但大家把续签权都用掉了，房源根本出不来。随着贷款额度收紧，原本打算通过买房‘换轨’的承租人又重新留在全租市场。”

全租保证金涨幅也很大。首尔公寓平均全租保证金在一年间从5亿9102万韩元升至6亿1702万韩元，上涨4.4%。松坡区平均全租金从7亿1054万韩元跃升至8亿1380万韩元，涨幅达14.5%。Ricenz专用面积84平方米、20层的新签合同保证金在上月14日为13亿5000万韩元，到了本月15日升至15亿8000万韩元，一个月内上涨2亿3000万韩元。

19日，首尔松坡区蚕室洞Ricenz公寓小区。该小区共有5563户，当天在租赁市场上挂牌的全租房源仅有85套，仅占总户数的约1.5%。崔瑞允 记者供图

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随着全租价格急剧攀升，“一房两价”现象也愈发明显。Ricenz专用84平方米、18层住房在本月13日以15亿韩元签订了新全租合同。而在一个月前的4月3日，同一楼层续签合同时的保证金为10亿8100万韩元，两者相差超过4亿韩元。Trizium专用59平方米、4层住房在1月以5亿2500万韩元续签，但同一楼层在3月签订的新合同价格已升至7亿韩元。

今年以来全租价格累计涨幅为4.73%，且以本月第二周（0.51%）最新统计为准，在首尔各自治区中涨幅居首的城北区，也出现类似情况。吉音新城4小区e편한세상专用84平方米、4层住房在今年3月以6亿韩元续签，4月新签合同则达到8亿韩元。Raemian吉音Centerpiece专用84平方米（5层）在3月以9亿韩元完成续签交易，而在2月，该小区专用59平方米（4层）住房以7亿韩元成交，刷新了历史高位。

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城北洞一带的全租难题正从公寓蔓延至别墅市场。吉音洞一位中介负责人表示：“公寓全租房源几乎为零，价格也飙升到8亿韩元区间，一些客户只好转向别墅。但就连别墅全租房源也几乎被抢空。”

附近另一名中介从业者称：“以吉音新城5小区Raemian为例，全小区30坪级房源中仅有一套挂牌，尽管价格高达8亿5000万韩元，却连一分钱都没砍价，3周内就成交了。收入原地踏步，而全租价格却一下子上涨数亿韩元，承租人的压力非常大。”截至当天，吉音新城4小区共1605户，全租挂牌为零；吉音新城2小区有1634户，全租房源也仅有3套。

部分需求者转向买房，但资金实力不足的人只能承担更高的居住成本，被迫退而求其次选择“半全租”（押金加月租）形式。诺园区上溪洞一位中介负责人表示：“几乎没有纯全租房源，偶尔出现的也大多附带优先顺位抵押贷款。房东为了周转大额资金并支付利息，降低一次性保证金，改为每月收取租金，以半全租形式投放市场。”

19日，首尔城北区吉音洞Raemian吉音2期公寓小区。随着吉音新城一带全租需求增加，部分小区的新签全租价格正以历史高位水平成交。记者 Choi Seoyun

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Park Wongap KB国民银行房地产首席专家表示：“首尔公寓全租价格看上去涨了不少，但仍未恢复到2022年的最高点。在全租需求不减、房源又不足的情况下，短期内价格很可能继续上行。”以2022年1月首尔地区全租价格指数100为基准，截至今年3月，该数值为97.3，从数据上看仍比高点低2.7%。

他指出：“全租价格仍低于高点，意味着市场参与者对价格进一步上涨仍有一定承受空间。特别是在中浪、九里、东滩等全租价格与买卖价格比率已超过60%的地区，全租价格上涨还可能进一步刺激买卖价格。”

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