分售型复活…一不小心就成“僵尸老人住宅” [老年公寓]

by Sim NaYoung

by Park Eugenie

by Kang Jinhyoung

Published 23 May.2024 07:00(KST)

Updated 24 May.2024 23:29(KST)

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[10]出售型复活，要遏制“僵尸老人住宅”须如何应对

福利部预告允许恢复2015年废止的出售模式
业界称“须重新整顿运营与管理才能不亏本”

仅在人口消失地区允许出售制也成问题
“老人要吃亏，开发商也会不愿意建设”

京畿道一处老年福利住宅大厅全景。图片由记者 Kang Jinhyung 提供 aymsdream@

“既不是像样的老年福利住宅，也不是普通公寓，只是卖了房子却管理不到位，这类老年福利住宅我们内部称为‘僵尸住宅’。”一名要求匿名的老年福利住宅相关人士，将位于京畿道水原、以品牌公寓形式建造的某老年福利住宅列为典型的僵尸住宅。这处住宅是在允许老年福利住宅分售时建成的，但连最基本的公共食堂都没有。管理松散，甚至有传闻称连年轻人也随意搬进来居住，这一情况在业内广为流传。

首尔一处老年福利住宅的代表，自2007年以分售型供应的约200户住房起，到去年为止，一户一户地全部回购了回来。由于入住老年人认为“这是我的房子，凭什么对我指手画脚”，很难获得运营上的配合，只能选择这种不得已的办法。当时，有的老人表示“连义务性供餐都不想吃”，也有人要求“每天三餐都要提供”，根本无法掌握需求。就连只想修补一下大堂破损的地砖，也会从各处引发抱怨。这处老年福利住宅目前以租赁型方式运营。

保健福祉部“允许老年福利住宅分售”引发争议

近期政府表示将允许老年福利住宅分售后，业内担忧此类僵尸住宅会被大量复制。由于只分售不运营，导致银发小镇被弃置的事件发生后，分售制已于2015年被废止。然而，保健福祉部表示要重新恢复这一制度后，业内人士强调，“必须防止入住老年人只遭受损失、又被迫重新寻找居所的情况再次发生”。

保健福祉部在3月22日表示，将在人口消失地区的老年福利住宅中适用分售制，其原因在于确保项目的盈利性。保健福祉部老年政策科相关人士23日表示：“经营者若要收回初期投资成本，就必须分售，但只允许租赁的话，投资回收困难，因此干脆就不建了”，“若重新引入分售制，表示愿意兴建老年福利住宅的经营者将比现在更多”，说明了这一举措的用意。

京畿道一处老年福利住宅的健康管理室。照片=记者姜珍炯 aymsdream@

老年福利住宅运营方指出，供给固然重要，但更需要将政策重点放在管理上。全国老年居住福利设施协会副会长Kang Daebin表示：“不能从取得财产权的一般业主视角来看待老年人”，“老年人是为了获得服务而入住的，因此除了财产权之外，同样应当保障其‘设施使用权’。”

事实上，在1990年代后期至2000年代初期银发小镇盛行之时，老年福利住宅分售制的漏洞就已暴露无遗。取得分售权的老人将房屋转卖给未满60岁的人。老年福利住宅中老人消失，开始由年轻人入住，却没有办法加以阻止。建设银发小镇的开发商拿到钱后便卷款而逃，曾向老年人承诺的“医疗人员常驻”等服务也未能兑现。占据银发小镇的年轻人甚至向地方政府提出要求，要求“将老年福利住宅变更为普通公寓”。

有观点认为，在增加老年福利住宅供给的同时，为了让运营方承担设施管理责任，不能只适用分售制。京畿道一处老年福利住宅相关人士表示：“应当将分售与租赁以五五比例混合，并附加5年或10年的运营期限约定，使设施能够站稳脚跟，这一点很重要”，“只有运营良好，已分售住房的价值才能得以维持，再转售时才能卖到应有的价格”。

京畿道一处老年福利住宅内的健身房。照片由记者 Kang Jinhyung 提供 aymsdream@

在人口减少地区建设老年福利住宅？

业内也对政府仅在“89处人口减少地区”允许分售型这一点提出质疑。有舆论指出，在老年人所需基础设施严重不足的地区建设老年福利住宅并不合理。

在政策发布时，保健福祉部第一次官Lee Gikil解释称：“去全罗北道高敞考察时，听到很多意见认为，只有在人口减少地区进行分售，资金运作才行得通，因此作出了这一决定。”这似乎意味着，因地价低廉，建设容易，还可期待为落后地区带来人口流入。

相反，京畿道一处老年福利住宅相关人士则表示：“从过去银发小镇失败的经验可以看到，对老年人而言，医疗机构和交通的可达性极其重要。人口消失地区在这些方面条件不足，即使以分售型方式供应，房价也会下跌，最终只会让支付数亿韩元购房的老人蒙受损失。”他接着表示：“经营者也并不想在人口消失地区建房。如果重新引入分售型是为了增加老年福利住宅，那么从只限定在人口消失地区这一点起，就应当回到原点重新审视。”

<特别采访组>