[龙山的未来]没落的电子产品圣地“龙山电子商街”将变身新产业创新园区
④跃升“亚洲硅谷”的龙山
1987年形成的龙山电子商街
线上平台壮大致线下式微
电子商街店铺改作仓库与办公室
首尔市长 Oh Sehoon 提出联动国际业务区战略
重建时新产业引进比例强制达30%
期待与国际业务区大企业形成协同效应
#.“本建筑将于拆除后重建。”从首尔龙山站后方经过Dragon City抵达龙山电子商街时，最中心位置的Najin商街12、13栋首先映入眼帘。该建筑于1981年竣工，是主要经营手机等电子设备的集中商场。如今大部分商户已经搬离，内部空空荡荡，写着重建消息的横幅挂在外墙，建筑周边也围上了围栏。进出这栋楼的人，大多只是往来龙山站的行人。原本在此营业的商铺承租人已迁往龙山内其他商街，或加山、坡州、金浦等外地。
#.位于龙山电子商街最右侧的Seonin商街21栋1层，几乎难以见到前来购买电子产品的顾客。大多数店铺让人难以分辨是仓库还是卖场，也有商户拉下卷帘门，只盯着显示器屏幕的身影格外显眼。寂静的商街里，只有为了打包快递箱而撕胶带的声音回荡。2层的气氛也无异。二手笔记本销售店里，为了吸引顾客目光，从十多万韩元到三十多万韩元，各色价签被醒目地贴在展示的笔记本电脑上。
从青果物市场到电子商街，最终目标是打造“亚洲硅谷”。龙山电子商街正准备变身为提升龙山和首尔竞争力的新空间。1987年形成的龙山电子商街，曾是个人电脑、游戏、手机、家电、音响设备等电子产品的“圣地”。自2000年代后期起，随着线上平台发展壮大，龙山电子商街也开始走向衰落。近年，电子商街商户也入驻线上平台销售商品，线下店铺多被当作仓库或办公室使用。随着首尔市去年发布与龙山国际业务区相衔接的开发战略，龙山电子商街迎来了在昔日名声与记忆之上确立新地位的机遇。
龙山电子商街的现在与过去
20世纪80年代初，龙山还是一片相对落后地区。随着20世纪60年代形成的龙山青果市场迁往可乐洞，原位于清溪川Sewoon商街的电子产品销售店陆续迁入龙山。1985年4号线通车、龙山站北部车站新建，这也加快了电子商街的打造。电子产品销售商聚集到龙山，伴随个人电脑和手机等电子产业的发展，这里享有近30年的全盛期。1990年代和2000年代，为购买电脑或电子产品，从全国各地赶来龙山的人络绎不绝。电子商街景气鼎盛之时，牟取暴利、过度拉客和强行推销的行为也屡见不鲜，用以指称此类商贩的“龙山混混”一词也由此出现。消费者因此对多方面让人不便的龙山电子商街敬而远之。龙山电子商街未能跟上产业结构和技术发展，以及消费行为变化的步伐。
40年后的今天，龙山电子商街一带正推进再开发。龙山电子商街划分为11个区块，包括Electronic Land本馆与别馆、Wonyo商街、Najin商街10·11、12·13、14、15、17·18、19·20栋、农协、Seonin商街等。最老的建筑是1969年竣工的Najin商街17·18栋和19栋。尤其是Najin商街，土地与建筑物均为单一业主所有，再开发推进速度相对较快。Wonyo商街由Seobu T&D与131人共同持有，Seonin商街的土地则由国土交通部与Seonin产业持有，建筑物则为1300余人共有持分。
不论开发计划如何推进，Wonyo商街和Seonin商街的承租人正在不断退场。商街老化，加之以低价为武器的中国平台开始进军韩国，令继续维持实体店铺缺乏理由。Seonin商街附近某A房地产中介代表表示：“如今大家都在网上购物，所以商铺多被当作办公室或仓库使用。月租每坪约10万韩元，一旦租户搬走，房东就得自己负担管理费，所以哪怕是要求降租的租户，也想尽量接纳。”
即便首尔市发布了龙山国际业务区开发计划，目前对商街的投资需求仍不旺盛。新界洞某B房地产中介公司代表称：“经济形势转差，加上Ali和Temu等购物平台出现，过去从中国进口商品再销售的商户，如今开始撤出原本作为仓库使用的商铺，或干脆关店。由于没有租金收益，购买咨询也不多，整体氛围是裁员并迁往更便宜的地方。”
电子商街的未来，注入“新产业”动能
首尔市长Oh Se-hoon表示，将把龙山电子商街打造成“亚洲硅谷”。这与前任以保存为主的城市再生路线形成鲜明对比。Oh市长去年6月提出了将龙山电子商街与国际业务区联动开发的战略。通过培育以人工智能（AI）和信息通信技术（ICT）为基础的新产业，使之转型为集就业、居住、休闲于一体的城市。Oh市长将整备车库用地与电子商街称为“开启龙山新时代的‘最后堡垒’”。
首尔市正勾勒一幅将龙山打造为连接首尔市中心（光化门、市厅）与汉江、汝矣岛的国际业务核心的宏伟蓝图。借鉴新加坡和东京的模式，如果在龙山国际业务区引进全球企业和国内大型企业，再导入与其共同成长的初创企业、风险企业等创新主体，就能形成协同效应。
此前仅局限于流通和销售功能的电子商街，将转型为商务区。市政府正引导开发主体进行集办公、居住、商业功能于一体的综合开发，并将各地块指定为特别规划区，以便实现综合开发。最先推进再开发的Najin商街12·13栋（特别规划区5）的所有者Seobu T&D，近期已向首尔市提交了细部开发计划决定的审议申请。市政府相关人士表示：“Najin商街12·13栋、11栋、19·20栋也在推进再开发相关程序，据了解大多按商务设施方向规划。”
为吸引创新企业入驻，首尔市将“新产业创新用途”比例设定为30%。强制引进信息通信技术企业、软件、数字内容、初创企业支援设施等，同时允许根据产业变化灵活调整细分业种。市政府不再逐一指定产业用途，而是通过放宽容积率、允许建筑向高层发展来提高开发收益，作为交换，引导开发主体以捐赠方式提供公共租赁产业设施和公共租赁商铺。此举旨在在提高项目收益性的同时，确保公共性，增加原有商户的再入驻机会。再开发推进后，最高25至30层的商务设施、公寓式办公楼和商业设施将改变电子商街的天际线。建筑低层将保持开放式设计，方便市民在建筑之间自由通行。市政府还计划设置立体步行桥，方便前往国际业务区，并利用青坡路一侧的调蓄池打造公园轴线。
首尔市相关人士表示：“由于各项目是分别实施的，电子商街将比国际业务区更早出现新的建筑物。通过立体步行网络将电子商街与龙山站、国际业务区连接起来后，这里将成为承担国际业务区支援功能的新据点。”
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