[实战理财]房贷利息压力大，3%区间“房贷置换”受关注

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借款人A某近日终于稍稍减轻了因利率上升带来的负担。由于最近申请了“住房抵押贷款置换”业务，他得以降低利息成本。A某于2018年11月在一家市中银行办理了期限35年、年利率5.4%的混合（固定）利率住房抵押贷款，如今通过“线上一站式置换贷款基础设施”换成了年利率3.6%的混合利率产品。减少的利息约为每月25万韩元，折算成年约接近300万韩元。

自本月起启动的线上一站式“住房抵押贷款置换”服务正受到借款人的高度关注。随着“通过应用程序（App）即可轻松转为低利率置换产品”的口碑扩散，服务推出仅四天，按申请金额计算就已涌入逾1万亿韩元。尤其是在服务初期，包括银行在内的各家金融机构为留住存量贷款客户，甘愿承受利润率下滑压力，纷纷推出利率在3%区间的产品，借款人的选择空间明显扩大。

据17日银行业界消息，截至前一日，推出住房抵押贷款置换产品的多家银行给出的年利率最低水平大多在3%出头至中段。五大市中银行（KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行、NH农协银行）的住房抵押贷款置换产品利率下限为年3.61%至3.65%。考虑到当日新发浮动利率住房抵押贷款利率下限在年4.00%至5.145%之间，这一利率水平具有相当吸引力。

与市中银行竞争的地方银行和互联网专业银行则提供更低的利率。互联网专业银行中，Kakao Bank提供年3.42%的利率，K Bank提供年3.50%的利率。在地方银行中，正准备向市中银行转型的大邱银行，其住房抵押贷款置换产品利率最低，为年3.10%。此外，庆南银行（3.35%）、光州银行（3.45%）、釜山银行（3.57%）、全北银行（4.08%）等其他地方银行的利率也大多低于市中银行。

目前银行业给出的这一利率水平，甚至低于银行债券利率。根据债券信息中心数据，截至前一日，银行债券5年期利率为3.773%，高于多家银行的置换产品利率。除低廉利率外，各机构还通过阶段性利息减免等多种活动吸引借款人。

因此，已经尝试办理住房抵押贷款置换的借款人也为数不少。根据金融当局数据，在本月9日至12日的四天内，通过贷款比价平台或金融公司App查询既有住房抵押贷款的借款人约9.6万人，另外，确认新贷款产品条件的借款人约3.8万人。

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在确认贷款条件后，申请新住房抵押贷款的借款人为5657人，其新贷款规模达到约1.03万亿韩元。由于本次服务以非面对面方式进行，从申请到实际完成置换需要2至7个营业日，在同一期间内完成全部置换手续的借款人共16人。这些借款人的贷款利率平均下降了1.5个百分点，年利息成本平均减少约337万韩元。

由于利率水平较低，部分互联网专业银行在服务刚上线时就提前触及当日信贷投放上限，只能次日再恢复服务。某市中银行相关人士表示：“对银行而言，该产品为非面对面业务，各类成本相对较低，同时也有必要争取贷款客户，因此大家都在积极开展营销”，“由于各银行设定了日度与月度投放上限，才会出现这种‘瓶颈’现象。”

不过，住房抵押贷款置换的适用对象较为有限，借款人需仔细确认自身是否符合条件。置换对象为可通过KB、韩国房地产院等渠道查询市价、金额在10亿韩元以下的公寓抵押贷款。此外，须为贷款发放已满6个月以上的贷款，政策性金融产品或特定协约金融机构经办产品等则被排除在外。同时，已发生逾期的贷款或存在法律纠纷的贷款也无法办理置换。

在本次住房抵押贷款置换服务中，各金融机构也积极筹备相关置换产品。三星生命通过自家App及三星金融Networks的“Monimo”开展业务。近期还计划通过Naver Pay、Kakao Pay等金融科技（金融+技术）企业渠道扩大住房抵押贷款置换服务。韩华生命已在Naver Pay和Kakao Pay上提供该服务，教保生命则在Naver Pay上提供服务。参与金融委员会置换贷款基础设施（住房抵押贷款、全租贷款）的保险公司有10家，储蓄银行及专业信贷金融公司有4家，因此提供住房抵押贷款置换服务的第二类金融机构预计将进一步增加。

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本月末还将针对全租资金贷款（押金贷款）启动置换服务。全租贷款置换业务将由银行业（18家机构）和保险业（3家机构）参与。全租贷款方面，借款人可在贷款发放满3个月后至租赁合同期限二分之一（通常为1年）届满前申请置换。续约时，仅能在租赁合同期满前2个月至15日前提出申请。同样地，若使用低利率政策性金融产品，或贷款金额超过10亿韩元等情况，则无法办理置换。

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