史上最强交易冰封：“无论二手房还是新房，不便宜就卖不动”
全国公寓挂牌量比去年年底增37.4%
成交3.5454万套，回到年初水平
房价下跌趋势明显，江南也跌1亿至5亿韩元
房地产交易市场正快速降温。高利率和经济衰退，以及对房价急剧反弹的疲劳感等因素叠加，导致住房购买心理迅速萎缩。卖房人与买房人之间的价格认知差异不断扩大，自今年5月以来，住宅买卖成交量已降至最低水平，而挂牌房源却在历史上罕见地持续累积。
认购市场也不例外。供给方与需求方在供应价格合理区间上的分歧，正在加剧市场两极分化。相较周边市价更为便宜的楼盘呈现激烈的认购竞争，而高售价项目则接连出现滞销。
全国公寓挂牌量达53万套创“历史新高”…成交量为5月以来“最低”
根据韩国不动产院7日公布的数据，10月全国公寓成交量为3万5454套。这是今年5月首尔公寓价格开始反弹、成交量达到4万0746套以来的最低水平。
住房市场消费心理的萎缩也十分明显。根据KB不动产月度住房价格动向，上月首尔买卖价格预期指数为82.8，较前一个月下降15.4点，为今年3月（78.0）以来8个月内的最低水平。
观望情绪愈发浓厚。首先是挂牌房源在持续增加。根据房地产大数据平台“Asil”的统计，截至本月6日，全国17个市·道公寓挂牌量为53万4706套，为该公司开始统计公寓挂牌数量以来的历史最高值。
与去年年底登记的38万9233套相比，不到一年时间增加了37.4%（14万5473套）；与一个月前（10月6日）相比，也增加了5.7%（2万8998套）。无论是首尔、京畿道还是地方，挂牌数量几乎每天都在增加。
在此背景下，房价跌势愈发明显。韩国不动产院数据显示，11月第四周（截至11月27日）全国公寓买卖价格较前一周下降0.01%。至此，全国房价在连续上涨23周后首次转为下跌。首尔公寓价格也在上涨28周后止涨。继11月第三周江南区转跌之后，第四周瑞草区也出现下跌。
国土交通部实价公开系统显示，过去一个月间，首尔江南区大峙洞“大峙三星”、道谷洞“道谷 Rexle”，以及瑞草区盘浦洞“Raemian One Bailey”、蚕院洞“Raemian 新盘浦 Palace”等小区，均出现了跌幅在1亿至5亿韩元区间的成交案例。
尤其是最近几个月中，以投资为目的的交易大量出现的“老·道·江”（芦原·道峰·江北）地区，价格下调成交的比重更为突出。芦原区中溪洞的“中溪 Green”“上溪 Jugong”，道峰区的“Sammik Ceramic”等小区，近期成交价格较此前普遍下跌数千万至约3亿韩元。
Yonsei University 政经研究生院金融不动产学科兼任教授 Han Mondo 表示：“最近几个月住宅价格的反弹，很大程度上受到了50年期住房抵押贷款的推动，但随着长期住房抵押贷款额度用尽，交易市场开始放缓”，“在此基础上，市场上房源过度堆积，加之价格反弹后买方心理减弱，短期内市场向下调整几乎不可避免。”
分售价决定成败，12月认购市场…9个项目仅4个热销
认购市场同样急剧降温。直到今年9月，由于原材料价格上涨等影响，施工成本大幅上升，市场普遍认为“今天的分售价是最便宜的”，但从第四季度开始，氛围出现逆转。在高利率长期化的背景下，只有能够明确获得差价收益的项目才能吸引大量认购，认购市场的两极分化现象愈发明显。
据“Cheongyak Home”统计，本月1日至6日共进行了9个项目的认购，其中有5个项目出现滞销。尤其是在包括首尔在内的首都圈，4个分销项目中有2个出现未售罄情况。刚刚过去的11月，首都圈认购的12个项目中也有一半、共6个项目出现认购不足。
决定认购账户募集成败的关键是分售价。相较周边市价更便宜、可预期获得价差收益的项目，吸引了大量需求；而分售价偏高的项目则被市场彻底冷落。
事实上，5日进行认购的“麻浦 Prugio Urban Peace”在面向64户的一顺位认购中，共有3588人申请，平均竞争倍率达到56比1。与周边小区相比，该项目预计可获得约2亿韩元的价差收益。
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此外，本月认购成功的项目还包括京畿道的“乌山世桥2地区 Paragon”、忠清北道清州供应的“元峰公园 Hildesheim”“清州加耕 IPARK 6小区”等3个项目，全部适用分售价上限定价制度，分售价均低于周边市价。
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