[下半年房地产市场紧急检视]
高利率打压购房情绪
预计短期内房源积压加剧
首尔公寓挂牌量首次突破“8万套”。冬季暴跌的房价已连续24周上涨，想卖房的人排起长队，但在高利率长期化的背景下，真正想买房的人却转为观望。随着买方和卖方的“各怀心思”加剧，有观点认为短期内挂牌积压现象将进一步恶化。
堆积如山的首尔公寓挂牌量…历史最高突破8万套
据房地产大数据平台“公寓实际成交价”（下称“公寓实价”）3日统计，首尔公寓买卖挂牌总量为8万452套。自“公寓实价”自2020年11月开始编制相关统计以来，这是历史最高值。与今年年初的5万513套相比，约10个月间增加了59.3%（2万9939套）。即便与一个月前相比，也增加了14.1%（9987套）。在首尔24个自治区中，除钟路区、松坡区外，其余22个区的增幅都在10%以上。
从表面上看，首尔公寓挂牌量急剧积压的原因在于买卖双方的“各怀心思”。想卖房的人迅速排队挂牌，但真正的买家却跟不上这种节奏，只是在一旁观望。
观望的核心原因在于价格。卖方与买方之间的要价差距相当大。首尔公寓价格去年下半年因美国高利率的影响急剧下跌，但在今年年初借助政府放松监管之力迅速回升。根据韩国房地产院数据，截至10月第5周，首尔公寓价格已连续24周上涨。1月至8月首尔公寓实际成交价指数已收复去年全年跌幅（-22.2%）一半的12.4%。在此背景下，卖方希望按上涨后的价格出售住房。
相反，买方则对这一价格感到负担沉重。近期家庭贷款激增，政府开始通过收紧“特别抵押贷款”等方式加强贷款管控，加之对高利率长期化的担忧加重，资金筹措压力进一步加大。部分银行固定利率住房按揭贷款的上限利率已突破年利率7%。
房地产R114首席研究员Yeokyeonghui表示：“随着贷款利率上升，利息负担加重，加之政府抑制贷款导致资金筹措环境恶化，购房心理大幅萎缩。”
买方：“资金筹措困难” vs 卖方：“房价在涨啊……” 各怀心思之下越积越多的挂牌
“8～9月时一周至少有两三组人来看房，到了10月一组都没来了，气氛不太对劲。”
居住在首尔永登浦区文来洞、价格在8亿韩元区间的一套老小户型公寓中的30多岁Kim某，对骤然中断的看房咨询难掩不安。因子女教育问题打算搬到别的社区而挂牌出售，但仅同一小区内类似房源就堆积了近10套。Kim称：“9月时有人说如果稍微降价就买，现在想想当时是不是该答应，但眼看房价在持续上涨，又不想降低要价。”
由于买卖双方“各怀心思”，严重的挂牌积压现象预计短期内将持续。尽管在高利率长期化导致购房心理转弱、买卖成交量放缓的情况下，统计数据显示房价仍在上涨，而支撑二手公寓价格的预售价格和全租价格也在走高，因此卖方要价短期内难以下调。
据首尔房地产信息广场统计，9月公寓买卖成交量共计3362套。较前一个月的3852套减少约13%（490套）。这是继今年4月（3186套）之后的最低值。虽然好于去年冬季成交量跌破1000套、交易几近停滞的“交易悬崖”时期，但买方力量明显趋于疲软。尽管9月成交量的申报期限还剩一个月，但在统计数据之前，线下市场感受到的温度已截然不同。一位房地产行业相关人士表示：“中秋节之后交易明显转为平淡，即便有购房咨询，也多是打电话只问价格的消极买家，而非亲自上门看房的积极买家。”
鉴于政府近期开始收紧贷款，购房心理短期内恐难恢复。尤其是自今年年初以来成为9亿韩元以下中低价公寓购房资金来源的“特别抵押贷款”事实上被叫停，其影响巨大。自上月27日起，夫妻合计收入超过1亿韩元或房价超过6亿韩元的情况，将无法使用特别抵押贷款。
房产应用“Zigbang”大数据实验室室长Ham Yeongjin表示：“在急售房源被消化之后，随着近期政府正式实施包括中止普通型特别抵押贷款在内的家庭负债监管，以及市场利率上升等因素，买家的资金筹措门槛不断抬高，这很可能成为原本正在恢复的公寓交易市场的一大利空。”
若要勉强打通交易，报价必须下调，但卖方仍对价格上涨抱有期待。公寓预售价格大幅上涨，而支撑买卖价格的全租价格也在不断攀升，因此卖方并不愿轻易降价。根据韩国房地产院数据，截至10月第5周，首尔全租价格较前一周上涨0.19%，已连续24周走高。经历了近期房地产暴跌—反弹周期后，“首尔房价最终还是会上涨”的“学习效应”不断强化，也是要价得以维持的原因之一。
因此，专家认为短期内首尔公寓市场的挂牌积压难以化解。房地产R114首席研究员Yeokyeonghui表示：“预售价格持续上涨，加之首尔住房供应不足，具备价格上涨的可能性，买卖双方之间的心理价位差距难以缩小，交易难以达成。另外，高利率预计还将持续一段时间，因此此前‘全力以赴借贷购房’需求较为集中的区域，挂牌量很可能进一步增加。”
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