土地租赁型分售住房，住满10年可个人交易…激活面临哪些课题
今后土地租赁型出售住房在居住10年后也有望允许个人之间交易。一直以来，土地租赁型出售住房即便在转售限制期结束后，也只能回售给韩国土地住宅公社（LH），难以获得市场差价收益，因此被评价为“半成品”制度。但随着通过法律修订允许个人间交易，有观点认为今后该类住房的需求有望进一步扩大。
据国会国土交通委员会6日消息，包含上述内容的《住宅法》修正案已于上月30日在国土委全体会议上获得通过。如在本月8日通过国会全体会议表决，预计最快可于明年第一季度实施。土地租赁型出售住房是由公共机构持有土地，只出售建筑物，从而降低销售价格的一类住房。作为首尔住宅城市公社（SH）的重点项目，由于可以在首尔等黄金地段以较低销售价格实现自有住房，备受关注。
但根据现行《住宅法》，在10年义务居住期结束后，如欲出售住房，仅能卖给韩国土地住宅公社（LH），这一点被视为局限所在。由于住房无法自由买卖，而且处置价格仅为销售价加上物价上涨率和定期存款利率的水平，被指实际上难以获得有意义的市场差价收益。
实际上，在今年预售中人气颇高的高德江一3小区土地租赁型住房中，许多中签者最终放弃了中签资格。高德江一3小区原本将位于江南生活圈、专有面积49平方米的住房销售价定在3亿韩元区间，较市价便宜一半以上，因此在今年6月预售时，特别供应的竞争倍率达到14比1，一般供应则达到34比1，竞争异常激烈。然而，由于自由交易困难，加之每月需缴纳的土地租金可能高于此前预告金额的担忧加剧，选择放弃中签的人数大幅增加。根据SH的数据，在扣除资格不符者后的491名中签者中，有152人（31%）主动放弃了认购。
此次《住宅法》修正案中还包括：如在义务居住期中途搬家，出售对象将从原先仅限LH扩展至SH等地方公社的方案。自10年转售限制期结束后起，将允许个人之间交易。随着必须按规定价格卖给LH的限制被解除，购房者可以将住房出售给个人，从而获得市场差价收益。
不过，尽管放宽了买卖管制，但因高利率带来的高额土地租金负担仍是亟待解决的问题。土地租金是将开发宅地所投入的造成成本，套用银行3年期定期存款利率计算出的金额。在正式认购时确定租金水平，若届时利率高于当前水平，租金就会随之上涨。也就是说，在正式认购时最终确定的土地租金，可能因利率等外部变量而上升。
政策性资金贷款问题也是一大变量。土地租赁型出售住房因土地与建筑物所有权主体不同，难以获得普通住房抵押贷款。作为公共分售住房的一种类型，“New Home分享型”可在5亿韩元额度内，以最长40年的低固定利率贷款方式，贷出相当于销售价80%的资金。尽管土地租赁型住房也是政府公共分售品牌“New:Home”之一，但却无法使用“New Home”专用按揭贷款。
SH相关负责人表示：“此次《住宅法》修正案的意义在于，纠正了仅允许认购者回售给LH的多余管制，使其也可以回售给SH等其他住房公营企业”，“在转售限制期结束后允许个人之间自由交易的部分，也将对制度产生积极影响”。
他接着表示：“目前正处于构思与土地租赁型出售住房相关贷款内容的阶段”，“将参考此前LH土地租赁型住房案例，在新设贷款与金融产品等方面研究多种方案，并与国土交通部协商推进”。
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