[实战理财]“价差收益4亿” 通过公营分配在汉江边置业试试看

by Kwak Minjae

Published 14 Jun.2023 11:00(KST)

Updated 14 Jun.2023 11:56(KST)

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今年“New Home”公共分房1.0076万户预售
6月在水防司·南杨州王宿·高德江一带等供应1981户
比周边市价便宜20%至30%，涵盖首尔热门地区

本月将启动第二轮公募出售住房预售，可让无房家庭以低于市价的价格购置自住房。今年将在拥有汉江景观的首尔铜雀区首都防卫司令部用地等首都圈优质地块推出约1万套预售房源。由于价格比周边市价低20%~30%，且在公募出售中少见地包含首尔人气区域房源，预计将吸引无房者高度关注。

图片由联合通讯社提供

据国土交通部14日消息，今年公募出售住房“New:Home”计划供应1万76户。预售将分三次进行，分别在6月（1981户）、9月（3274户）、12月（4821户）进行。供应类型分为三种：包含青年专项供应的“分享型”5286户、可在6年租赁后选择购买的“选择型”2440户，以及沿用既有公募出售形式的“普通型”2350户。

汉江边“首都防卫司令部”售价8.7亿韩元…可获逾4亿韩元差价

最受瞩目的项目是以普通型供应的首尔铜雀区首都防卫司令部用地。因为被评价为本次预售项目中区位条件最好。该用地位于铜雀区鹭粱津洞，可眺望汉江，介于地铁1号线·9号线鹭粱津站和9号线鹭得站之间，属于“双地铁站区”，同时便于利用奥林匹克大路、江边北路、汉江大路，预计将录得较高的认购竞争率。

不过，该用地的预计售价接近9亿韩元，对公募出售而言价格偏高。全部为专用面积59平方米一种户型，预计售价定为8亿7225万韩元。由于为普通型，不配套专用长期按揭贷款。业内评价称，即便新婚夫妇、首次购房者等2030世代利用既有“垫脚石贷款”（新婚夫妇最高4亿韩元、首次购房者最高2亿韩元），受制于总房价偏高，申购难度仍不小。

尽管如此，房地产行业预计，该普通型房源以约为市价80%的价格推出，且无需与政府分享未来差价，具备明显优势，将会受到追捧。考虑到与该用地相邻的Raemian Twin Park 59平方米户型近期实际成交价为13亿6000万韩元，一旦中签，预期可获得逾4亿韩元的价差收益。

该项目的大部分房源将以专项供应形式分配给新婚夫妇或首次购房者等群体。从供应类型看，多子女家庭25户、新婚夫妇51户、首次购房者51户、与高龄父母同住家庭12户、其他（机构推荐）37户等，专项供应合计176户。剩余30%、即79户以普通供应方式推出，其中20%、即15户将通过抽签方式配售，积分较低的无房需求者也可争取中签。本次预售时间为：专项供应（176户）在本月19~20日，普通供应（79户）在21~22日。中签结果将于下月5日公布。正式认购预计时间为明年9月15日，预计入住时间为2027年。

高德江一3小区等“分享型”…资金实力不足的刚需或将集中

本月进行的预售项目中，高德江一3小区、南杨州王宿和安养梅谷将以分享型供应。分享型以不高于市价70%的价格出售，并与韩国土地住宅公社共享部分差价收益，因此预计资金实力不足的刚性自住需求者将大量涌入。此外，分享型可在最高5亿韩元额度内，以最高40年期、年利率1.9%~3.0%的低固定利率贷款，最高可贷至房价的80%，初始自筹资金压力相对较小。

尤其是高德江一3小区，为土地公有、仅出售建筑物的“土地租赁型”住房，由于售价中不包含地价，因而比市价更便宜。该项目全部为49平方米一种户型，预计售价为3亿1444万7000韩元。根据国土部实际成交价公开系统，附近的江东Riverst 4小区49平方米户型在上月曾以6亿2000万韩元成交。除此之外，南杨州王宿预计售价为2亿6387万~3亿3622万韩元，安养梅谷为4亿3934万~5亿4356万韩元。

国土部还预告了下半年公募出售预售日程。9月，将在河南桥山（452户）、安山长上（439户）、首尔麻谷10-2（260户）供应分享型住房。特别是，可先以低廉租金居住6年后再决定是否购买的选择型住房，将首次在九里葛梅站周边（300户）、军浦大也米（340户）、华城东滩2（500户）推出。12月，汉江以南地区（分享型·300户）、大方洞军用地（普通型·836户），以及南杨州王宿2（836户）、麻谷出租车车库用地（210户）、慰礼A1-14（260户）、高阳昌陵（400户）等项目也将以分享型方式供应。