受限于第二类专用住宅区 重建推进困难
若不提高用地区级别开发 业主将被迫搬离
“哪怕至少能考虑提高激励也好……”
今年1月，获得重建安全诊断D等级、正式宣告启动再开发的昌原沙巴1区，却迟迟未能加快推进。尽管被评价为昌原地区最大重建小区，但由于在上世纪70年代被指定为“第二类专用居住区”，开发受到诸多限制。
第二类专用居住区适用建筑覆盖率不超过50%、容积率不超过100%～150%的规定，最高建筑高度仅为5层。沙巴1区的公寓建于20世纪80年代，老化程度严重，但在建筑覆盖率和容积率受限的情况下，一旦开发，土地或建筑物所有者（统称土地等所有者）在个别分摊金方面就必须承担超过当前房价的金额。
因此，沙巴1区住宅重建整备事业推进委员会（下称推进委）和居民们指出，当年不合理的用地区域指定是问题根源，正要求昌原市将用地区域从第二类专用居住区上调为第三类一般居住区。
据沙巴1区推进委1日消息，为推进老旧沙巴1区的再开发，已多次向昌原市请愿要求上调用地区域，但昌原市方面一直表明无法上调用地区域的立场。
按照昌原市现行规定，如果在适用容积率激励（基准容积率150%+激励66%=容积率216%）的前提下推进重建项目，就必须通过无偿移交方式提供基础设施用地、确保租赁住房、实施保留村庄记忆的项目等，土地等所有者的个别分摊金负担十分沉重。
更何况在建筑成本、人工费等不断上涨、重建分摊金飙升的情况下，如果不进行用地区域上调就推进开发，大多数难以承担分摊金的所有者将不得不被迫搬离。原有商户和原住民被挤出的“绅士化”现象几乎不可避免。
但再开发又不可能不做。沙巴1区由沙巴大东1、2次公寓、三益1、2次公寓、东西公寓、木槿花公寓等组成，共有2967户（含商铺）居住，均为20世纪80年代建成，老化程度严重。连最常见的电梯都未安装等，生活配套设施也十分落后。
推进委还指出，同一管辖区（城山区）内城市总体规划存在差别对待问题。隔着道路（元二大路）相对而立的城源Towol Grand Town被划为第三类一般居住区，已建成最高25层的公寓小区。目前该处正在推进改造项目，容积率也与沙巴1区存在较大差距。
沙巴1区推进委委员长Jeong Haenggyu表示：“在全国任何地方，都很难找到像沙巴1区所在的城山区、义昌区这样完全由专用居住区构成的共同住宅区域。地方政府仅以‘从前就是这样指定的，现在暂时无法变更’为由，坚持既有立场，这种不负责任的行政，最终让市民和土地等所有者饱受痛苦。”
他接着表示：“恳切希望将昌原市城山区和义昌区纳入政府推进的‘老旧规划城市整备及特别法’适用范围，并实施变更为第二类一般居住区或上调用地类别的措施”，“至少也希望能考虑提高激励水平。”
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