[独家]Kim Heondong称SH将代替LH开发第三期新城…构想配备疗养设施的“黄金小镇”
首尔住宅城市公社社长专访
“腐败的韩国土地住宅公社丧失国民信任，成了首尔住宅城市公社的机会”
首尔住宅城市公社（SH）社长 Kim Heondong 表示，将以强烈意志推进第三期新城开发。Kim 社长于本月17日在首尔江南区开浦洞办公楼接受《亚洲经济》采访时称：“文在寅政府初期就宣布了第三期新城，但到现在连开工都没开始”，“在韩国土地住宅公社（LH）完全无从下手的情况下，具备资金实力的 SH 将主动出面。”
Kim 社长断言，SH 打造的第三期新城将不同于迄今为止由 LH 开发的项目，将成为“高端名品新城”。他表示：“SH 与最近因钢筋遗漏而建造劣质住房的 LH 不同，采取的是后销售方式而非先销售，并公开成本，因此能够以合理价格供应高品质公寓”，“LH 的失败反而为 SH 创造了更大的机会。”他接着说：“我们要打造的不是单纯的宅地开发，而是配备交通乃至医疗基础设施的完整新城。”
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作为方案之一，他首次公开了“首尔黄金村、京畿道黄金小镇、地方黄金城市”的构想。即由 SH 收购首尔退休人士的住房或住房份额，为他们在新城内建造配备疗养、治疗设施的高端住宅。被收购的住房则用于满足需要在首尔通勤的年轻群体的居住需求。Kim 社长强调：“没必要让子女从京畿道通勤到首尔，把精力都耗光，又让中老年一代只能在钟路3街塔谷公园附近徘徊度日”，“‘黄金构想’是为了实现年轻一代与退休一代良性循环，在国家层面上必不可少的政策。”
Kim 社长还一再表示，将供应比“Tower Palace”更好的“百年住宅”。他指出：“公寓一旦建成，就应该使用100年以上”，“如果只供应廉价公寓，这座城市就只能沦为廉价城市。”此外，他还预告，将重建分布在首尔市内34处地铁站周边、共4万户规模的老旧租赁住宅。
以下是与 Kim 社长的一问一答。
-您表达了希望由 SH 承担原本由 LH 负责的第三期新城项目的意愿，这可行吗？
“首尔可用于建房的土地并不多。今后为了确保宅地供应，我们打算直接前往首都圈第三期新城，以及江原道和忠清道一带进行开发。尤其是第三期新城，推进速度太慢。文在寅政府初期就启动了，到现在却连开工都没有。这并不是去抢 LH 的活儿，而是在 LH 完全无从下手的情况下由 SH 来做。况且，建造质量不合格住房的 LH 已经失去了国民信任。国土交通部如果想提高供应速度，也需要 SH。法律上也不存在问题。既然 LH 都能去越南搞开发，SH 也没有理由不能在其他地区推进开发。”
-为什么一定要由 SH 出面？SH 打造的新城将如何区别于既有新城？
“我们要打造的不是 LH 水平的新城，而是高端名品新城。‘首尔黄金村、京畿道黄金小镇、地方黄金城市’就是具体构想之一。我们计划在新城内打造舒适、配备疗养与治疗设施的高端住宅，将无需在首尔市内通勤的有房退休人士请到那里居住。然后把他们腾出的住房用于在首尔市内有工作的年轻一代。这样，新城与首尔就能实现共同发展。许多退休人士想离开首尔，却又犹豫是否要处置房子。但留在首尔，结果也不过是去一趟塔谷公园而已。相反，他们的子女则从京畿道往返首尔通勤，从早上起就过着精疲力竭的生活，完全没有必要。‘黄金构想’是为了实现年轻一代与退休一代的循环所必需。只有解决居住问题，才能化解首尔与地方的两极分化以及低生育率等社会问题。我们将与各地方开发公社组成协商体，由资金实力雄厚的 SH 牵头推进开发。”
-相比因员工房地产投机、钢筋遗漏事件等闹得沸沸扬扬的 LH，SH 几乎没有负面杂音，原因何在？
“自2006年起，首尔市长 Oh Sehoon 就为 SH 开出药方，使其走上与 LH 完全不同的道路。首先是后销售。房子建好后再销售，就不可能出现豆腐渣工程，因为一旦倒塌就要自己承担全部责任。相反，LH 采取的是先销售，甚至提前认购的方式，连实物都没有就进行买卖。如果像仁川黔丹公寓那样全部建好再出售，本不会出现善意购房者受害的情况。另一个背景是成本公开。由于公开了销售成本，就无法藏匿利润。SH 员工在不知不觉中，正是这些制度和体系让 SH 变得透明。LH 则连成本公开都不做。我两年前到 SH 后推进的安全经营也发挥了作用。只要施工人员安全，豆腐渣工程就不会发生。以光州 I-Park 事故为例，当时是在冬季毫无准备地施工，才导致工人死亡。”
-您表示要打造超越 Tower Palace 的百年住宅，公共住房的高端化真的可行吗？
“公寓一旦建成，就应当使用100年以上。欧洲有很多几百年的建筑，已成为一种资产。建筑物如果建得好就是宝物，建不好就是废物。SH 已在道峰区完工的49层‘Seed Cube Changdong’就堪称 Tower Palace 级别的住宅。但仅就公寓而言，由于不是复合建筑，高端化也有一定局限。政府目前将公寓基本型建筑成本限定为每3.3平方米800万韩元，如果是后销售或只销售建筑物本身，就应当为提高这一上限设立例外规定。最近分销的麻谷或高德江一公寓，都是在一两年前就完成设计，现在只是在原有设计基础上进行升级，即便如此，品质也远优于民间分销公寓。”
-首尔市内可开发的土地并不多，住房供应计划如何？
“首先，我们将把江南区九龙村、瑞草区城后村、松坡区城东看守所旧址等所有可动用地块统筹起来，在首尔市内进行供应。另外，首尔市内还有夏溪5小区、上溪马得尔等34处建成30年以上的老旧租赁住宅小区，总规模达4万户。我们计划通过将15层公寓的容积率放宽到可建50层的高度来推进重建。这34处全部位于地铁站周边。现在看来，这个计划也许只是一阵微风，但一旦有更多市民知晓，就会形成一场台风。”
◆SH 公社社长 Kim Heondong 是谁
SH 公社社长 Kim Heondong 自1981年至2000年就职于双龙建设。自1999年起，他在市民团体“经济正义实践市民联合”（简称“经实联”）担任国策事业监察团团长、不动产建设改革本部本部长、“给公寓价格挤泡沫运动”本部长等职务，20余年来持续为稳定住房价格发声。2000年至2002年，他出任韩国建设信息系统公司代表。2016年至2017年，他在国会议员 Chung Dongyoung 办公室担任助理。2021年11月，他就任 SH 公社社长。
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