[理财专栏]在中国住泥房子时买了预售房…却遭遇违约晴天霹雳
美元债券宣布违约
中国三四线城市受创最重
工资被拖欠 工程烂尾致无处安身
建筑工人和普通投资者集体示威
如果最近仔细阅读国际新闻，读者应该经常看到关于中国房地产低迷的报道，其中被频繁提及的一家公司就是碧桂园（Country Garden）。碧桂园在宽限期截止的本月25日（当地时间）未能偿还一笔美元债的1540万美元利息，随后宣布对此违约。
碧桂园的违约不仅给市场带来巨大冲击，也将无数普通民众推入居住危机。尤其是碧桂园不同于其他房地产开发商，其主要在中小城市积极推进房地产开发，因此预计受害规模将更大。然而，碧桂园未能偿还的利息等其在金融市场造成的损失规模每天都出现在外媒报道中，普通民众遭受的损失却鲜少被详细提及。本文将讲述在碧桂园违约危机之下，中国普通民众正在经历怎样的痛苦，以及这一事件的另一面。
拖欠工资、流离失所……普通民众与工人集体示威
这并非碧桂园首次违约。本月18日到期的一笔1540万美元规模、2025年到期的美元债券利息，碧桂园已宣布无力支付。即便此次能够支付利息，似乎也很难轻松渡过难关。27日将有4000万美元利息到期，下月7日和8日还将分别结束4876万美元和1788万美元利息的宽限期。
市场认为，碧桂园可能会陷入所谓“交叉违约”局面。交叉违约是指，一旦某一债务合同被宣告违约，债权人即可单方面宣布债务人在其他债务上同样违约。目前碧桂园需要偿还的离岸债券就高达109.6亿美元，此外还必须偿还价值424亿元人民币（58.1亿美元）的非人民币计价贷款。
市场目前关注的是碧桂园未偿还的债券利息问题，但事实上，普通市民遭受的损失一点也不比债权人小。
尤其是随着住宅建设工程被无限期拖延、房价急剧下跌，因而遭受巨大财产损失的市民案例正不断增加。彭博社介绍了居住在中国山东省巨野县的一位名叫花兰的女性。报道称，她在2021年以29万元人民币（约合5349万9200韩元）的价格购买了碧桂园的一套住房，但由于工程延期，至今仍无法入住。花兰从小住在土坯房，一心想买一套砖混结构的公寓，为此多年辛苦积攒财产。后来她倾其所有购买了这套房子的预售权，但在房屋尚未完工的情况下，价格已经下跌了25%。即便如此，由于根本没有人愿意接盘，这25%的损失是否就是最终损失规模，目前仍不得而知。
还有一些市民原本应作为城市开发补偿获得住房，但由于碧桂园工期一拖再拖，如今居无定所。中国浙江省的Tom Chen先生花费200万元人民币（约合3亿6884万韩元），建造了6栋五层楼的房屋。后来，他接到政府通知，称要推进开发项目，要求将这些房屋全部拆除。作为拆除自己倾尽全力建成的房屋的补偿，他与政府约定，将免费获得碧桂园计划于今年年底完工的6套住房。然而，随着预计交房时间临近，公寓建设却被叫停，Chen先生如今陷入无处可去的困境。
建筑工人则因工程停工、被拖欠工资而陷入生计危机。在碧桂园位于广东省的工地上，建筑工人因数月未领到工资而发起罢工。彭博社报道称，建筑工人开始罢工后不久，碧桂园方面便一次性大规模解雇了包括现场工人在内的合作公司相关人员。
愤怒的市民和建筑工人最终开始在碧桂园办公楼前举行示威，敦促其恢复施工并支付工资。在中国的社交媒体平台抖音上，正在流传大量视频，内容是建筑工人和遭受财产损失的市民向当局抗议，要求督促碧桂园支付工资并重启工程。其中部分市民和工人采取了激烈行动，甚至引来警方的监控。
碧桂园以中小城市为核心扩张业务……担忧冲击草根经济
中国政府也在密切关注事态发展。碧桂园违约事件不仅可能引发金融市场动荡，更很可能对中小城市的草根经济造成巨大冲击。
碧桂园与恒大一样，主要在中国中小城市不断扩张建设项目，从而迅速做大规模。中国根据人口和经济发展水平，将城市划分为一至五线城市。一线城市包括北京、上海、深圳等；三线、四线城市则是人口在300万至500万，或100万至300万之间的中小城市。碧桂园考虑到工业化进程中对新式公寓的需求增长，一直通过在三、四线中小城市供应中小户型公寓的方式实现发展。据《南华早报》（South China Morning Post）报道，碧桂园新建住房供应量的60%分布在这些三、四线城市。
凭借这一战略，碧桂园一度成长为中国三大开发商之一，但随着当局出台高强度房地产调控措施，以及新冠疫情导致住房需求下降，公司开始出现动摇。中国政府收紧资金供给，使其面临流动性危机，加之经济低迷导致住房销售规模急剧下滑。今年上半年，碧桂园1月至7月的住房销售额同比下降35%，仅为1408亿元人民币，净亏损则高达约10万亿韩元。
以中小城市为基础成长起来的企业一旦陷入危机，三、四线城市的草根经济势必遭受沉重打击。更何况，与恒大相比，碧桂园曾拥有多出4倍的建设项目，因此其违约所引发的外溢效应被认为会更为巨大。舆论担忧，已经陷入低迷的中国房地产市场，可能以碧桂园为开端，面临一轮连锁违约危机。
在看到某家企业资金紧张的新闻后，仅仅计算其需要偿还的巨额债券利息时，人们有时很难直观感受到损失有多大。但通过那些数月拿不到工资的建筑工人、以及面临倾家荡产风险的小市民的案例，可以真切感受到房地产危机给普通民众带来的痛苦。未来中国经济的命运，很大程度上将取决于中国政府能否有效阻断房地产开发商的连锁违约。
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