住房金融公社全租返还保证，一年间事故与代位清偿金额猛增

by Yoo Jaehoon

Published 24 Oct.2023 10:00(KST)

今年新保代位清偿金额也达1.3万亿…

在近期因全租诈骗等导致房地产租赁市场不安加剧的背景下，韩国住宅金融公社（HF）的全租保证金返还保证事故金额和代位清偿金额在一年之内分别增加了5倍和7倍。

24日，HF向国会政务委员会所属国民力量党议员 Kang Min‑guk 议员办公室提交的资料显示，截至今年8月，住宅金融公社的全租金返还保证事故金额统计为559亿韩元。与前一年（111亿韩元）相比，增加了约5倍。

所谓全租金返还保证，是指在出租人于租赁合同终止后无正当理由不返还全租金时，由担保公司向承租人返还保证金的产品。韩国住宅城市保证公社（HUG）、首尔保证保险（SGI）等担保机构正在销售相关产品，HF于2020年7月开始销售全租金返还保证。

近期随着全租诈骗等在全国范围内扩散，HF的全租金返还保证金额也在日益扩大。根据HF向国会政务委员会国民力量党议员 Yoon Han‑hong 议员办公室提交的资料，HF的全租金返还保证金额在2020年为2941亿韩元（1597件），2021年为1.07万亿韩元（5904件），2022年为3.065万亿韩元（1万5519件），2023年截至8月底为4.3871万亿韩元（2万2082件），每年都在大幅增加。

问题在于，随着全租金返还保证的使用大幅增加，保证事故及其引发的代位清偿也大幅扩张。保证事故金额从2022年的111亿韩元增至今年截至8月底的559亿韩元，增加超过5倍；代位清偿金额在同一期间从61亿韩元（28件）扩大到444亿韩元（211件），增加超过7倍。相应的代位清偿债权回收金额也从6亿韩元增至68亿韩元。

所谓代位清偿，是指担保机构代替债务人（出租人）向债权人（承租人）支付保证金后，再向债务人行使追偿权以收回这笔资金。代位清偿增加，意味着无法向承租人返还全租保证金的出租人数量相应在增加。

随着此类保证事故不断增多，HF在明年的代位清偿计划中，已要求将代位清偿预算从今年的3309亿韩元上调111.8%，增至7009亿韩元。HF方面向 Kang 议员办公室表示：“鉴于近期保证事故及代位清偿呈现增加趋势，有必要稳定地确保预算”，并称：“尤其考虑到因租赁市场不安扩散而急剧增加的全租保证金返还保证的供应规模，预计代位清偿也将大幅增加，为应对这一情况，确保相应预算已属必不可少。”

另一方面，主要为中小企业提供担保的信用保证基金的代位清偿金额也在增加。今年1月至8月，信用保证基金代替无法偿还债务的企业向银行偿还的金额共计达1.3053万亿韩元。

其中，代替中小企业偿还的金额最多，为9957亿韩元。破产中小企业发行的初级债券抵押证券（P‑CBO）的代位清偿金额为260亿韩元。面向个体工商户的代位清偿金额为2792亿韩元。为个体工商户提供低利率置换贷款的再融资担保代位清偿金额也达44亿韩元。

从最近5年信用保证基金的代位清偿金额来看，2018年为2.325万亿韩元，在新冠疫情期间则大幅减少：2019年1.6844万亿韩元、2020年1.5188万亿韩元、2021年1.4453万亿韩元、2022年1.3831万亿韩元，每年都在下降。