[初始视角]应积极推进房地产PF重组

Published 06 Oct.2023 10:27(KST)

Updated 06 Nov.2023 17:11(KST)

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担忧延期桥接贷款到期掩盖不良后患
亟需减免本金与利息、债转股等举措

一个已经损坏的炸弹，讽刺的是在被引爆之后才最安全。如果无法通过拆除火药和雷管，将其完全恢复到安全状态，就必须把它转移到能够将损失降到最低的安全地点，故意引爆。是为了防止错误爆炸酿成惨剧，而选择承担相对较小的风险和痛苦。如果不在尚可管控时逐步消除风险，风险的规模就会持续扩大。不确定它会在何处爆炸，只会导致火药和雷管的总量不断增加。

当局为了避免房地产项目融资（Project Financing，简称PF）贷款不良这颗炸弹被引爆，正在采取“双轨制”策略。一方面通过“PF银团协约”延长PF到期日，另一方面由政府提供流动性支持，部分缓解PF项目的流动性问题。今年4月公布的PF正常化对策，以及其扩展版——9月对策，皆属同一脉络。

包括银行、保险、资本公司、证券公司等金融机构，以及农协、新村金库等互助金融机构参与的PF银团协约，自今年4月开始启动。协约内容规定，若按债权金额计算，三分之二以上的债权人同意，则可延长开发商和施工企业所获得的PF贷款的到期日。其目的是防止部分反对延长PF的债权人宣布事实上已属违约的“期限利益丧失”（Event of Default），从而扩大其他债权人的损失。协约还规定，若四分之三以上同意，将启动新增资金支持、利率减免等措施。

在银团协约等措施的作用下，今年上半年到期的国内PF项目中，超过70%延长了贷款到期日。其中尚未转为本PF的过桥贷款，有80%延长期限。真正转入本PF阶段的项目仅是极少数，其余大多在过桥贷款状态下获准展期。过桥贷款是为在开发项目取得审批前购买土地而短期借入的贷款。如果项目未能正常推进、无法转入本PF，贷款回收就会变得困难。

金融机构为减少不良，还通过变通方式延长过桥贷款期限的案例也不少。由于不良开发商丧失了偿付利息的能力，有的采用“利息后付”等方式，或者将既有贷款与应付利息合并，整体展期。这样一旦展期成功，实际上已经逾期，却不会被计入逾期贷款，也无需计提坏账准备金。这与“掩耳盗铃”式地隐匿不良别无二致。

通过银团协约主动推进减免本金和利息、债转股等积极债务重组的消息并未传出。多数情况下，仅是推迟不良认定，或者盲目等待开发项目的盈利性有所改善。金融机构自己不愿分担痛苦，却寄望于政府的政策性支持，看上去已陷入“道德风险”之中。

与此同时，海外商业地产投资也成为金融机构不良的雷管，进一步加剧了市场的不安情绪。在规模达133万亿韩元的PF之后，73万亿韩元的海外房地产基金也加入进来，使金融市场的火药库进一步膨胀。原本预期在下半年会下降的利率，因美国紧缩政策长期化的基调，反而呈现上升趋势。在融资成本上升与施工成本增加叠加之下，短期内难以期待项目盈利性改善或民间资金的良性循环。