[金融人视角]“全国所有公寓可交易价格，将由AI告知”
采访KB不动产大数据中心长 Lee Jong-a
“从明年起将预测6个月后、1年后的房价”
今年下半年内，KB不动产应用程序将公开由人工智能（AI）测算的公寓价格。全国所有公寓的每一户个别房号，都可以查看“可成交价格”。明年起，还计划由AI预测并发布6个月后、1年后的公寓价格。去年8月成立的KB国民银行旗下KB不动产大数据中心已经开发出不动产价值估算模型（AVM）。
19日，在汝矣岛国民银行总部见到大数据中心负责人 Lee Jonga 时，他表示：“在决定是否进行不动产交易、在银行判断风险时，价格走势的准确性极其重要”，“我们将基于大数据扩展信息，使用户进入KB不动产后，不仅能一目了然地看到房源、行情，还能看到可成交价格和估算价格”。
▲以大数据和AI为基础开发了AVM。具体能展示什么？
-计划让用户在KB不动产应用程序上查看每一户公寓的可成交价格。目前是按专用面积公布KB行情，展示上位平均价、一般价和下位平均价。今后将变得非常具体。将提供类似“大峙 Eunma 公寓11栋某某号价格是多少，麻浦 Prugio 201栋某某号价格是多少”这一类的信息。只要输入全国公寓的具体房号，就可以看到合理价格。今年内将推出测试版服务。明年起还将预测6个月后、1年后的公寓价格，并计划按月公开。
▲公寓价格是通过什么方式测算的？
-会综合利用公共和民间数据。公共数据包括实际成交价、建筑物登记信息、利率、国内生产总值（GDP）、政府政策等数据。KB不动产掌握行情、开发信息、学区、楼层效用、历史成交价格、周边公寓价格等数据。我们汇集数百种数据，由AI进行加工处理，为的是推算出“在这一时点价格是多少”。也有人指出，不动产政策或利率难以预测。但通过让AI学习过去发生类似事件时价格如何波动，就可以预测价格。地铁开通或购物中心入驻等因素也会以同样方式反映进去。虽然根据市场状况可能存在偏差，但对于展示价格走势具有意义。
▲预测能力大概能达到什么水平？
-美国也有类似机构在预测不动产价格。据说它们的预测能力曾经很高，最近有所下降。那边独栋住宅多，非标准化因素多，预测可能更难。公寓的情况下，即使在同一小区内，我住的楼栋朝向哪一侧、朝向如何、几楼等因素都接近固定值。通过AVM对其他因素一并学习，可以提高准确度。以前主要依靠人工调查价格，现在则是把人工和人工智能结合起来，进行更为精准的测算。
▲会对不动产和金融市场产生怎样的影响？
-在决定是否进行交易、在银行判断风险时，价格走势的准确性非常重要。在不动产领域，数据是核心。将从住房银行时期积累下来的数据打通，尽可能展示更多信息，就是KB不动产大数据中心的职责。若能测算出全国公寓的可成交价格，并进一步预测未来价格，也将有助于金融稳定。用户进入KB不动产后，可以在一个界面上同时看到实际成交价、房源、行情以及AI估算价格，再据此进行交易。这将成为卖方、买方和中介的重要参考指标。
▲今后不动产市场的前景如何？
-最近两三年价格大幅上涨，目前处在周期上的下行阶段。但自2020年以后，由于新冠疫情这一特殊情况，市场上释放了大量流动性。近期价格略有回升，但很难认为购买力有大幅提升，要再度明显上涨还需要更多时间。在影响不动产价格的宏观变量中，收入最为重要。我国就业相对稳定，即便贷款买房，也会认真偿还，因此即使发生经济危机，不动产价格暴跌的可能性也较低。未来就业能在多大程度上保持稳定，将对不动产市场产生重大影响。
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