20年资深房地产专家眼中的“合理房价”是什么[阿帕特]

by Song Yunjung

by Lee Kyungdo

by Lee Miri

Published 26 Aug.2023 12:33(KST)

Shin Jieun ：这里是经济热点！我们请到了房地产专家、资产评估师 Park Eunjung。

Q 真反弹？还是假反弹？

Shin Jieun ：关于房地产市场前景，目前大致分成现在是反弹 vs 不是反弹、房价要涨了 vs 不是这样，这样的赞成和反对意见分歧很大。您怎么看现在的市场情况？

Park Eunjung ：首先，房地产从资产属性上看，是非常“沉重”的一种资产。我们的资产大部分都集中在房地产上，一般人所持有的房地产，大多是住宅，因此往往会把自己资产的大部分都砸进去。再加上用未来收入进行对价，也就是大量利用贷款来购买这种资产，所以无论是做出选择的那一刻，还是之后长期持有，它都有一个“沉重资产”的特性。

另外还有税收问题，所以它不像股票那样，价格一涨就能马上卖出，价格一跌就能立刻止损，从本质上说并不是这样的标的。因此我们必须把时间周期拉长来看，把它当成需要从更长时间维度去看待的产品。

就在几个月前，关于（房价）一下子跌好几亿韩元的说法还很多。现在又开始说要涨了，我认为没有必要因此大幅动摇。

先是大约有5年时间，价格在非正常状态下长期上涨。再往前看差不多10年，最近这5年的涨幅非常大，价格大幅上行，而从今年年初开始，价格出现了调整的迹象。最近又开始出现成交回暖、价格上涨的说法。

从成交形态来看，（房地产在价格测定方面）是非常个别化的标的，因此既可能以涨上去的价格成交，也可能以比那价格低几亿韩元的价格成交，交易可以（相对自由地）达成。关键要看能否维持起支撑该价格的成交量，再据此来判断，这究竟是真反弹，还是仍是真下跌，我认为可以这样来判断。

但目前的现象是，今年以来，以首尔公寓成交量为基准，月度成交量在3,000件水平的情况只维持了大约三个月。之前成交量甚至不到1,000件。和此前的成交量相比，现在涨到了3,000件，表面上看似乎可以认为成交回升，但就这个绝对量本身而言，与平均水平相比仍然明显偏低。

从去年年底开始，（房地产）价格之所以进入调整，是因为成交量骤减，叫价下调，虽然实际成交量不大，但每次成交价格都往下走，导致价格大幅回落。可是在今年“1·3对策”公布之后，也就是放宽贷款监管、全面解除与房地产相关的各项限制，在政策层面营造出与过去利率环境相似的“我来借钱给你们，请一定要买”的氛围，结果在该政策效果带动下，成交量有所增加。也就是说，通过人为托市增加的成交量，与平均水平相比依然明显不足。因此，这样的成交量是否真能被称为“反弹”的量，我只能持非常怀疑的态度。在“梭哈买房”最火热的2020年和2021年，成交量最高的时候，一个月有1.5万到1.6万件。即便是在价格几乎没有波动的2013年、2014年，当时的正常市场成交量也有5,000到7,000件左右。

Shin Jieun ：那现在的成交量比那时候要大幅减少得多咯？

Park Eunjung ：是的。现在的成交量只比当年被说成“交易消失了”的那个阶段稍微高一点而已。仅凭这点成交量，就来判断市场还有多少上升空间、未来能否持续反弹，我认为是值得怀疑的。

Shin Jieun ：那么，从成交量来看，相比大约10年前的趋势性成交量，目前仍然远远追不上，所以您认为市场状况并不算太好。从这个视角出发，以首尔公寓为基准，您认为房价是否仍有一定下跌空间？这一点也很让人好奇。

Park Eunjung ：很多人会说，一觉醒来房价涨了5,000万韩元、涨了1亿韩元，如果是自己名下的房子，自然会认为“我的资产增加了1亿、增加了2亿”。但实际上，这是在成交没有跟上的情况下，仅仅依据创下的最高成交价来认定自己资产的价格。也正因为如此，要让价格回落到接近实际价值的水平，每个人心中的接受区间会不同。所以在我看来，相比高点，现在距离“回归合理”还有很长的路要走。

Shin Jieun ：那除了成交量之外，还有没有什么方法可以判断，这一轮到底是真反弹还是假反弹？

Park Eunjung ：归根结底，要看这个叫“房子”的商品，将来究竟是谁来消费，也就是在我之后，谁会来接盘。如果从这个角度去想，答案其实非常清楚。普通人居住、普通人偏好的那种标准化住宅形态，就是公寓。公寓以及公寓所在的区域、区位条件，会决定与之相匹配收入水平的人群进驻居住，这就是公寓这种商品的属性。最终，在我国居住、以我国为生活基地的人们，对公寓有需求。

那么，要有人以远高于我买入价的价格来接盘，就必须在时间推移之后，有与我条件相似的人，收入大幅增加，从而能筹集到比我买入价更多的钱；或者是那个人在自身信用基础上，能多贷出更多资金，以远高于我买入价的价格购买，这样房价才有上涨的空间。想一想，平均收入大约5,000万到6,000万韩元的人，是否有能力消费首尔平均价格约12亿韩元的公寓？从这一点来思考，我们就能意识到，现在我们看到的数字，到底含有多少泡沫。

另外，在最近“梭哈买房”风潮盛行期间，有不少人以比原有价格高出2到3倍的价格入市。但如果把整体公寓存量放在一起来看，“梭哈”买入的房源（不含预售房源），按一般的流通率标准计算，只占10%左右。那剩下的90%，是早年以非常低的价格买入、已经持有、并在偿还贷款的人。最近“梭哈”入市的人，预期值比较高，但那90%早就有房的人，并不一定有同样的预期。这部分人一旦房价调整，他们本身就有更大的承受空间，因此自然可以比当初“梭哈”买房的人，以更便宜、相对更低的价格抛盘。

Q 是否存在“适当、合理的房价”？

Shin Jieun ：房地产市场的价格，虽然在某种程度上是由供求关系决定的，但是否存在一个所谓“适当、合理的房价”？什么才叫适当的房价？有没有什么基准点或指标？

Park Eunjung ：大家对房地产的看法各不相同，所以不能只靠某一个指标来决定，但通常会有一个叫“收入与房价比”的指数。即 PIR（家庭收入与房价比）这个指标。它是用来衡量：个人把一年总收入攒起来，需要攒多少年才能买得起一套房，用作判断该房屋价格是否合理的参考指标。过去，以首尔公寓为基准，大致是把7到8年的年收入全部攒起来，就有可能实现购房。当然，现实中不可能把收入全部存下来，所以可以大致按两倍来估算，也就是说，大概存个15到16年，就能完全买下一套房，这样的价格水平曾经是合理区间。但如果以最近“梭哈买房”热潮、房价被认为冲到最高点的时期为基准，PIR已经达到19年，也就是年收入的19倍。这意味着，要把将近40年的收入全部攒下来，才够买一套房。短短几年之间，人们收入几乎没有变化，但房价到底涨了多少，我们就能切身感受到。最终，在实际购房时，几乎没有人是完全靠自有资金来买，大部分都会利用贷款。贷款的前提，是金融机构认为这个人将来有能力偿还；同时要看这套房产的抵押价值、以及借款人的还款能力，从而决定贷款额度，而这一额度在近年来变得非常高。

Shin Jieun ：也就是说，这段时间里，贷款额度被设定在远超人们偿还能力的水平？

Park Eunjung ：准确地说，是根本没去看“可承受水平”。只是因为房价到了这个程度，就按房价的一定比例来放贷。但这些借来的钱，如果不处置资产，是根本还不了的。从现在的情况看，我们必须思考，自己是否还能像以前那样获得同等额度的贷款。过去不看收入，现在则要看收入。也就是说，即使这套房的抵押价值仍然存在，但金融机构会根据借款人的收入，只贷出其可承受范围内的金额，并且正在进行这样的限制。未来也只能朝这个方向走。为了维护金融稳健性，过去那些不具备足够偿还能力的人，靠大量举债买下的房子，如今必须有人在更严苛审查条件下、承担更高负债，才能接盘，否则就无法以更高的价格卖出。

Q 买房时最重要的考量点

Shin Jieun ：您是资产评估师，长期从事房地产评估和指标测算工作。站在买房者的角度，最应该重视哪些方面？

Park Eunjung ：我认为，与其抱着“买这套房要大赚一笔”的想法，不如回到本质价值上来。要看通过买房能获得多少主观上的充足效用，以及自己是否有能力心甘情愿地为这种效用支付相应的价格，在此基础上，购买与自身水平相匹配的住房。现在很多人，即便从家到公司要花2到3个小时，只要觉得那里的房子还会涨，就会勉强自己去买。我希望大家在购房前认真思考：是否真的有足够把握，通过将来出售这套房子来实现同等的资产收益；在当前艰难的市场环境下，是否有必要如此勉强自己；是否值得把几十年的人生都押在一套房子上。

Shin Jieun ：毕竟房子是自己要生活、要居住的地方，既是投资资产，也承载着每天的生活效用。大家在看待这个市场时，也要把这种日常效用纳入考量。今天我们先和您一起梳理了下半年房地产市场的展望，第二部分节目再和您继续聊。