“房价见底”心理蔓延…固定利率还是浮动利率更有利？

by Sim NaYoung

Published 20 Aug.2023 07:13(KST)

再次“梭哈”买房的人最大烦恼是这个
目前固定利率较低出现集中倾向
今后浮动利率占比或将上升
30、40岁主导“梭哈”买房金融当局警惕家庭负债攀升

在银行贷款咨询柜台，工作人员正在为客户提供咨询服务。照片=记者 Kang Jinhyung aymsdream@

随着房地产市场上“房价已触底”的观点扩散，“现在是最便宜的时候”这种心理正在蔓延。为购置自住房而“榨干灵魂”（把能借的贷款都借到极致）的人们，最大烦恼是选择固定利率还是浮动利率。目前两种选项中更受欢迎的是固定利率。以本月16日为基准，5大银行（国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行、农协银行）住房按揭贷款下限至上限的基准浮动利率为4.08%~6.06%，固定利率为3.83%~5.92%。固定利率略低一些。

利率更低的固定利率出现“扎堆”现象

20日，一家市中银行相关人士表示：“住房按揭贷款金额动辄上亿韩元，利率只要相差0.1个百分点，需求就会明显向一方集中。由于目前固定利率低于浮动利率，最近银行新发放的住房按揭贷款中，大约有60%~70%选择固定利率。”今年7~8月间，国民银行、新韩银行和韩亚银行新发放的住房按揭贷款中，固定利率占比约为60%~70%。从韩国银行经济统计系统来看，截至今年6月，国内银行新发放住房按揭贷款中，固定利率占比为73%，浮动利率占比为27%。

固定利率更低的原因之一，是固定利率比浮动利率的反应速度更快。一位银行相关人士解释称：“固定利率每天都会反映银行债券利率的变动，而浮动利率则是每月一次反映资金成本指数（COFIX），因此固定利率要比浮动利率先行一步。”去年12月银行利率触顶后，今年1~4月利率下行时，固定利率较浮动利率下跌得更快。

金融当局也在固定利率下调方面发挥了一定作用。去年下半年急剧加息期间，以浮动利率办理住房按揭贷款的“榨干灵魂族”利息负担急剧增加，引发监管层忧虑，因而要求银行提高固定利率贷款的比重。市中银行通过下调加点利率，有意压低了固定利率水平。

从63大厦观景台眺望的汝矣岛三富公寓景象。照片=记者 Kim Hyeonmin 提供

固定利率上升趋势明显…未来浮动利率可能更低

未来固定利率能否继续保持低于浮动利率的水平尚不确定。原因在于，作为固定利率定价基础的5年期银行债券利率正在上升。以本月17日为准，该利率为4.41%，较5月初的3.96%上升了0.45个百分点。金融圈相关人士表示：“本月以来，美国国债收益率上升，带动国内债券利率走高，如果这种上升趋势持续，住房按揭贷款的固定利率也势必随之上调。”

虽然在5大银行中仅新韩银行出现这种情况，但截至17日，该行的浮动利率（4.28%~5.59%）已经低于固定利率（4.61%~5.92%）。友利银行和农协银行的浮动利率同日下调了0.1个百分点，这是因为作为浮动利率基准的资金成本指数前一天下跌了0.01个百分点。舆论普遍预计，韩国银行将在24日召开的货币政策方向会议上维持基准利率不变。一旦市中银行的固定利率和浮动利率高低发生逆转，选择浮动利率的比重随时可能增加。

从63大厦观景台眺望的首尔鹭梁津拟再开发区域景象。照片=记者 Kim Hyunmin 提供

30多岁和40多岁人群主导“榨干灵魂”购房

随着“房价已触底”的认知扩散，加之政府今年初放宽房地产调控，30多岁和40多岁人群正在引领购房需求。根据法院登记信息广场数据，今年1~6月，全国首次购买集合建筑物（公寓、办公公寓、联排住宅、多户住宅等）并申请买卖转移登记的买方中，30多岁和40多岁人群共有19万8810人，占全部申请者（41万6877人）的47.7%，约为一半水平。

政府自去年下半年起，对首次购房者将住房抵押贷款比率（LTV）上限放宽至80%，不再区分地区、房价和收入。贷款额度也从4亿韩元提高至6亿韩元。对于购买价格在12亿韩元以下住房的首次购房者，不论收入标准，一律免除最高200万韩元的购房取得税。

在大规模放松监管带动下，购房心理恢复，首尔公寓购房情绪已连续22周上升。韩国不动产院数据显示，7月第五周（截至31日）首尔公寓买卖供需指数为88.3，自2月第四周（66.3）以来持续走高。该指数低于基准线100，意味着市场上想卖房的人多于想买房的人。