[1mm金融Talk]“家庭贷款激增的原因不是50年期住房抵押贷款”
特例住房抵押贷款“现在必须买”心态叠加降息预期
三大因素推升近期家庭贷款增长
金融业：“50年期房贷年龄限制效果成疑”
当局：“为遏制家庭贷款激增的预防性举措”
在金融当局将家庭负债增加的原因指向市中银行上月推出的50年期住房抵押贷款后，金融业内部出现了“又在把矛头指向银行”的批评。超长期房贷由于偿还期限拉长，可以降低每月还款额，因此成为规避总债务本息偿还比率（DSR）监管的手段。其缺点是，相比30年期房贷，需要偿还的利息总额大幅增加。不过，只要熬过需要支付提前还款手续费的期限，再转换成其他贷款产品或通过出售住房来偿还，就不必背负这部分负担。五大银行（国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行、农协银行）的50年期住房抵押贷款发放金额在短短一个月内就突破了1.2万亿韩元。
大趋势是房地产景气回暖
金融当局正在研究将50年期住房抵押贷款的适用对象，和政策性金融产品特例住房安居贷款（50年期）一样，限定为“未满34周岁”。其监管依据包括：在到期前的50年间是否能够获得足以偿还本息的收入、这是否只是为规避DSR监管的权宜之计、如果打算在到期前出售住房，那么是否属于以差价收益为目的的投机行为等。金融当局相关人士表示，这是“为阻止家庭负债增速进一步加快所采取的预防性举措”。
银行业则认为，既然家庭贷款增加的原因在于其他方面，那么“年龄限制”措施对整体家庭贷款刹车究竟能有多大效果，令人存疑。今年年初，即便市中银行的住房抵押贷款仍在下滑，自4月起家庭贷款却转而呈现增长态势。其主要原因是政府为实现房地产市场软着陆而推出的特例住房安居贷款。今年2月至7月期间，投放市场的购房用特例住房安居贷款规模约为18.2万亿韩元。监管部门在本月10日召开的家庭负债现状检查会议上提及“上调特例住房安居贷款利率”，并表示“将调节供应速度”，也是出于这一考虑。
在房地产市场上，“房价见底论”扩散，“现在是最便宜的时候”“现在就该买房”的心理蔓延，也在推高家庭负债。仅从认购市场的回暖就能看出这一点。根据房地产114的数据，截至今年1月至7月底，首尔住房认购平均竞争倍率为67.6比1，较去年平均认购竞争倍率（10.9比1）高出6倍以上。某市中银行相关人士指出：“房地产景气正在回暖是大趋势，贷款是顺着这一趋势增加的。50年期房贷只是众多贷款手段之一，却被指认为罪魁祸首，这种说法站不住脚。”
对未来利率将下调的预期，也在刺激贷款。目前市中银行住房抵押贷款利率在4%至5%区间。另一家市中银行相关人士表示：“如果消费者心目中合适的利率是3%左右，那么当前利率确实要高出1至2个百分点。不过，哪怕今年多付一些利息，今后利率会下降，加之金融当局放松了监管，认为‘现在买房是合适时机’的人越来越多，因此贷款随之增加。”
为减少本息，有人选择转为50年期房贷
随着此前不存在的超长期房贷产品面世，银行业认为，已有贷款者中也会出现希望通过转为50年期住房抵押贷款来降低每月本息负担的需求。金融业相关人士表示：“50年期住房抵押贷款最初是政府推出的特例住房安居贷款中首次出现的产品，银行是看到这一点后跟进设计了类似产品。50年期房贷并非只是因为银行提供超长期贷款，才出现新的购房借款需求，其中也包含了为转换贷款而产生的需求。”
另一方面，有报道称金融当局正在研究将50年期住房抵押贷款的使用对象限定为34周岁以下后，互联网社区中掀起了“反向歧视”争议。主要观点包括：“很多人在30多岁后期到40多岁前期才购置住房，政府这是在拆除居住阶梯”，“即便办理50年期房贷，中途通过再融资或出售住房来偿还的人也会很多，却对特定产品设置年龄限制，这并不公平”。
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