[实战理财]要不要买办公公寓？目前谨慎派占上风

Published 31 Aug.2023 08:13(KST)

首都圈市场气氛略有回暖
交易量仍少税负较公寓不利
地段差异拉开认购成绩

随着以首尔和首都圈为中心的房地产市场开始反弹，办公楼式公寓市场的氛围也有所回暖。近期在首尔地区开盘的大多数办公楼式公寓都成功实现“售罄”，部分地区的办公楼式公寓甚至出现了溢价（加价）交易。

但由于利率负担持续存在，加之交易量仍然有限，投资时仍需格外谨慎。尤其是除首尔等部分地区之外，买卖需求依然低迷，与公寓相比，在贷款、税收等方面处于不利地位，这一点在投资前必须充分考虑。

区位与价格决定认购成败……相当一部分项目举步维艰

图片由韩联社提供

近期在办公楼式公寓认购市场上，实现“售罄”的项目逐渐增多。上月，在忠清北道清州推出的“新英Gwell Prugio Technopolis Central”办公楼式公寓，在进行一顺位认购后，234套房源吸引了6606人申购，平均竞争倍率达到28.2比1。

7月在首尔龙山区汉江路2街开盘的“龙山 Hoban Summit Edition”办公楼式公寓，一顺位认购结果为49套房源吸引5225人申购。6月，西大门区南佳佐洞的“DMC Gajaeul I-Park”办公楼式公寓，最高竞争倍率达到41比1，平均竞争倍率为4比1，表现良好。5月在京畿道平泽市开盘的“平泽站 Kyungnam Honorsville The Art”办公楼式公寓，以21.9比1的竞争倍率，在短时间内完成了全部房源的合同签订。

不过，这些办公楼式公寓都是因为区位优越、分销价格具有优势而口碑扩散、从而吸引人气的项目，与整体上正经历困难的办公楼式公寓市场有着明显差异。

事实上，今年办公楼式公寓市场的供应量和认购竞争倍率均降至历年最低水平。根据韩国不动产院“认购Home”的数据，今年1至7月，全国新供应的办公楼式公寓共2641套（18个项目）。其中相当一部分项目在认购阶段表现不佳。

今年6月在釜山推出的一处办公楼式公寓，49套房源仅有4人申购；4月在仁川新兴洞推出的一处办公楼式公寓，161套房源仅吸引3人申购。大田一处办公楼式公寓在4月对832套房源进行认购募集，但申购者只有7人。

成交价格也在持续下滑。根据韩国不动产院发布的办公楼式公寓价格动向调查，今年第二季度办公楼式公寓成交价格较前一季度（第一季度）下跌0.85%。虽然较第一季度的-1.19%跌幅有所收窄，但已连续9个月呈下降趋势。以第二季度为基准，办公楼式公寓的平均成交价格为：全国2.1052亿韩元，首都圈2.2592亿韩元，地方1.4687亿韩元。

价格与交易急剧萎缩，主要受住宅景气低迷的影响。分析认为，在利率仍然偏高、整体住宅市场复苏预期又不明朗的情况下，价格继续走弱。

市场普遍推测，办公楼式公寓的未售出房源要远多于公寓。像办公楼式公寓这类“非公寓”产品，并未被纳入官方未售出房源统计，因此难以掌握准确数字。根据统计厅2020年人口住房普查结果，居住在公寓的比例仅为43%。也就是说，十处住房中只有四处的未售出情况可以被统计到。

公寓监管放松，办公楼式公寓优势不再

预计办公楼式公寓市场要实现全面复苏仍需时日，原因在于其相较公寓存在结构性劣势。办公楼式公寓在税法上被归类为住房，一旦购入即被认定为有房一族，需承担加重的取得税与资本利得税负担，并在公寓认购中处于不利地位。但在贷款时又被视为“非住宅”，无法使用特例住房抵押贷款等政策性贷款产品。

尤其是在房价上涨期，办公楼式公寓曾作为公寓替代品而广受欢迎；但在房地产下行期，需求重新集中到公寓，办公楼式公寓近期人气急剧降温。更何况，用作居住的办公楼式公寓在计算住房套数时被计入，却被排除在特例住房抵押贷款等优惠政策之外，因此各方面优势都不如公寓，这一点也不断被业内指出。

因此，市场上对办公楼式公寓投资的悲观预期并不少见。在此背景下，更有必要仔细审视各项条件，从长期持有、获取收益的角度来考虑。即便在收益率方面已经过检验，但从退出策略角度看，仍可能成为障碍。还需综合考虑一人家庭的高流动性、在相同月租水平下对新建房源的偏好、以及向公寓转换等因素。

必读新闻

“月薪150万不如去美国年入5亿” 首尔大·KAIST人才纷纷收拾行囊 [科学家正在消失]①

房地产R114首席研究员 Yoon Jihae 表示：“办公楼式公寓是通过租金收益回收投资资金的租赁收益型产品，因此对租金水平非常敏感。”他指出，近期利率走高，使得办公楼式公寓年租金收益率突破5%变得愈发困难。其并预测称：“只有在下半年公寓市场完全复苏之后，才有可能对办公楼式公寓市场作出更明确的判断。”

한글 기사 보기

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。