[2023 黄金时代论坛]④“金融资产与房地产的终极比例是对半”

by Park Soyeon

Published 20 Jul.2023 06:30(KST)

Updated 25 Jul.2023 09:30(KST)

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KB国民银行房地产首席专家 Park Wongap：房地产也应视为创造现金流的另一类金融产品

Park Wongap KB国民银行房地产首席专家委员19日在首尔中区银行会馆举行的“2023亚洲经济黄金时代论坛”上，以“人口与房地产的未来——智慧应对之道”为主题进行演讲。照片=记者金贤珉提供 kimhyun81@

KB国民银行房地产首席专家委员 Park Wongap 表示：“考虑到人口结构，如果目前资产中房地产占比过大，就有必要逐步降低这一比重”，并建议“从长期来看，应将金融资产与房地产的配置比例最终调整为五五开”。但他同时指出，必须把住房市场的近未来与远未来区分开来观察。

Park 委员于19日在首尔明洞银行会馆举行的“2023亚洲经济黄金年代论坛”上，以“人口与房地产的未来——智慧应对之道”为主题发表演讲。

Park 委员表示：“虽然不是立刻就会发生，但一旦人口数量和家庭户数同时减少，房地产的风险性将进一步提高”，“当实体经济进入低增长时代，房地产也只能跟随这一趋势”。他还补充说：“有必要将房地产视为一种创造现金流的另类金融产品”。

Park 委员预计，在人口、气候、宏观经济等核心变量的影响下，房地产市场的波动性将进一步加大，房地产投资资产化、金融产品化趋势将会加深。

他解释称：“人口是驱动国家经济和房地产的宏观经济指标，全国范围内的人口自2020年起已经开始减少，首都圈则预计从2036年起出现减少趋势”，“家庭户数预计从2040年开始进入下降通道，而住房市场受家庭户数减少的影响要大于受人口数量减少的影响”。

他接着表示：“从气候角度看，将会出现‘气候绅士化’现象”，“在我国，原州、华川等地已经可以种植香蕉，这表明正在发生急剧的气候变化。随着山体滑坡和海岸侵蚀、浸水等问题加剧，人们相较乡村生活将更倾向于城市生活的趋势会愈发明显”。

他预计，未来在低增长和人口减少的背景下，消费将受到抑制。他并警告称，韩国在经济合作与发展组织（OECD）国家中，以包含全租押金在内的家庭负债比率位居第一，这一事实也可能对房地产市场产生负面影响。

他特别预测，房地产市场将出现“超级两极分化”现象。Park 委员表示：“农村的农田将会沦为‘搁浅资产’，人们会感觉自己持有的房地产如同监狱一般，这种‘空间的马太效应（富者愈富、贫者愈贫）’令人担忧”，“不仅是房地产市场，居住市场在不同地区之间的两极分化也将进一步加剧”。

他认为，相比郊区，向城市集中的现象将进一步强化。Park 委员解释说：“作为城市混凝土丛林中成长起来的 MZ 世代和阿尔法世代，相较于既有世代，对自然的向往程度更弱。”随之而来的，是在城市偏好趋势下，垂直城市和智慧城市的出现。Park 委员提到：“类似纽约曼哈顿的超高层居住型综合体将成为主流”。

他预计，韩国国内住房市场将从2030年代起全面进入人口危机的影响范围。Park 委员表示：“最好将住房市场的近未来与远未来加以区分”，“今后房地产市场将经历一个缓慢收缩的过程，而到了人口和家庭户数同时减少的2040年代，这一冲击将会逐步显性化”。

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。