上半年首都圈新城房价正在快速回升。尤其是在第二期新城中，东滩2新城房价上涨逾16%，主导了价格修复。不过，房地产科技企业Zigbang认为，由于汉江、杨州新城等公寓价格相对低廉地区的公寓价格回升势头较为缓慢，因此难以判断为投资需求已经恢复。
Zigbang分析首都圈新城公寓成交价…每3.3㎡最高为板桥4401万韩元
综合型房地产科技企业Zigbang利用其自有人工智能大数据解决方案“Zigbang RED”对首都圈新城公寓成交价格进行分析的结果显示，截至今年6月，在首都圈新城中形成最高价格的地区是城南板桥新城。其供应面积每3.3㎡成交价为4401万韩元，折算为被称为“国民户型”的34坪型公寓价格，约为14.9亿韩元。
其后依次为△慰礼（3497万韩元/3.3㎡）△盆堂（3439万韩元/3.3㎡）△光教（3056万韩元/3.3㎡）等东南部地区的住宅用地开发区。除上述地区外，平村新城和东滩第二新城的供应面积每3.3㎡价格分别为2453万韩元、2265万韩元，形成了相对较高的价格区间。其余第一、第二期新城的公寓，全部维持在每3.3㎡低于2000万韩元的价格区间。
在第一期新城中，公寓价格水平相对较低的山本和中东地区，最近3年间价格波动幅度较大。尤其是山本，自2020年下半年以后经历了最大幅度的上涨和下跌，与高点2021年9月（109.2点）相比，目前价格已下跌约25.5%。
相反，价格水平相对较高的盆堂在同期的价格波动幅度较小，但进入今年后，与其他第一期新城地区不同，价格正相对较快上涨。与创下低点的2022年12月相比，2023年6月盆堂公寓价格指数暂定值上涨约8.7%。
Zigbang表示：“盆堂和板桥等公寓价格水平较高且适用多项调控措施的地区，在低利率时期的价格波动幅度较小；相反，价格相对低廉的地区，由于投资需求集中，价格曾以极快速度上涨，但在去年受加息影响又快速下跌。”
与此相比，其他第一期新城地区的价格修复速度相对较慢，仅△平村（3.7%）△山本（1.8%）△中东（1.3%）△一山（0.7%）等小幅上涨。
在各新城中涨幅最大…东滩2新城上半年房价涨幅居首
在第二期新城中，如果将形成相对较高价格区间的东南部5个新城相互比较，其中价格相对较低的东滩新城，自2020年以来价格波动幅度最大；相反，价格区间最高的板桥新城波动幅度最小。5个片区均在2021年9月创下高点后大幅下跌，于去年12月触底，此后进入今年以来，价格正以相对其他新城更快的速度回升。以2022年12月对比2023年6月价格指数暂定值涨幅为准，在东南部第二期新城中，涨幅最大的地区为东滩第二新城，6个月间上涨16.8%。其后依次为△光教（11.6%）△慰礼（10.4%）△板桥（8.8%）△东滩第一（8.6%）。
在第二期新城中，属于北部地区的杨州、云井、汉江新城则普遍在2020年下半年出现了急剧的价格上涨。之后以2021年10月为高点转为下跌，去年经历了大幅回落，尤其是杨州新城在去年低迷期的跌幅极大。与东南部第二期新城相比，这些地区在2023年上半年的价格修复速度也相对缓慢。与去年12月相比，截至今年6月价格指数暂定值，△杨州上涨8.0% △云井上涨6.7% △汉江上涨4.0%。
较晚开始入住的黔丹、高德国际新城则呈现出不同于其他地区的价格走势。黔丹在入住后不久遭遇房地产低迷期，价格迅速下跌，但与附近的汉江新城不同，于去年10月前后较早开始反弹。截至今年6月，价格指数为97.7点，较去年12月上涨近16.5%，同时几乎恢复到去年的价格水平。高德则与首尔近郊新城形成了相对独立的市场，凭借通过SRT平泽芝制站前往其他地区的优越可达性，以及三星电子平泽园区等利好因素，自入住后的2020年起便出现了相对快速的价格上涨，即便在去年的房地产低迷期，价格跌幅也较小。
Zigbang分析称：“与房地产市场景气期（2020年至2021年）不同，目前以汉江、杨州新城等低价公寓众多地区的涨势不及以往为依据来看，难以将当前局面解读为类似过去那样投资需求重新活跃的阶段。”
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