[房地产AtoZ]无法办理登记的新建公寓，租客会有问题吗？

“打算搬进一套新建公寓签订全租合同。系统提示与普通住宅不同，无法打印不动产登记簿誊本，这样没有问题吗？”

近期市面上商业银行全租资金贷款利率降至3%区间，打算搬入新建公寓的承租人正在增多。与几年前相比，全租价格有所下跌，加之部分即将交房的小区中，因房东无力筹措尾款而挂牌的房源较多，全租房源随之增加。不过，新建公寓的全租合同相比一般公寓，有更多需要注意的事项。

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新建公寓的特点是在住户入住前就先签订全租合同。问题在于，只有入住之后，房东才能办理所有权转移登记。如果无法办理所有权转移登记，承租人在签约前就无法查阅该住房的不动产登记簿誊本。这样一来，承租人就难以判断房屋的所有权归属以及债务关系等情况。

因此，新建公寓需要通过“供应合同书”确认房屋的实际所有人。将供应合同书原件与身份证件进行比对，就可以确认作为受供房人的房东是否确实是当初新建公寓公开销售时中签的人。

但由于大多数承租人对供应合同书并不熟悉，而且合同书有可能被伪造，因此有必要向开发商或施工方核实合同内容是否属实。尤其是，摇号中签人有可能已经将预售权转卖给他人，导致实际所有权人发生变更，所以必须核查供应合同书背面的权利承继明细。

定金和尾款必须打入受供房人名下的账户。如果汇入房东家人或亲属名下账户，将来出现纠纷的可能性较大。若签约时由代理人而非法定房东出面，则需要一并核查受供房人的印鉴证明、授权委托书以及代理人的身份证件。

新建公寓因为尚无不动产登记簿誊本，无法掌握债务或权利关系，因此最好直接向房东确认。目前该住房的贷款占比多少，中期付款是否存在逾期等，都要询问清楚，以确认这是否属于过度杠杆的“差价投资”。

如果已获得房东口头上的明确答复，将其写入合同的特约条款更为稳妥。因为在签约之后，受供房人可能会出现事先难以预料的问题。例如，可以加入这样的条款：“如因房东尾款未付等原因导致预售合同被解除，房东未能取得所有权或因此产生问题时，合同自动无效，并由房东支付违约金。”只有这样，当日后发生法律纠纷时，才能保障自身权利。

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签订全租合同后，与一般租赁合同相同，必须取得确定日期并完成迁入申报。确定日期和迁入申报等，无论所有权转移登记是否已经完成，都可以立即办理，同时也可以一并进行租赁申报。如果担心房东是否与他人重复签订了租赁合同，可以在区政府或居民中心等处调阅入住住户信息进行确认。

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