[房地产AtoZ]“不是说可以当住宅用吗”…沦为累赘的生活住宿设施，为什么？

“几年前光是能中签就被说成是中了彩票，我才买了生活型住宿设施（生宿），结果现在却要被迫缴纳上千万韩元的强制履行金。如今这种产品在市场上也不吃香了，听说都是以低于分售价的‘负溢价（马皮）’成交，我现在真是一片茫然，不知道该怎么办。”

曾几何时，作为公寓替代品而备受瞩目、掀起热潮的生宿分销业主，如今烦恼日益加深。一直以来，生宿不计入住房套数这一优势，使得不少业主在不变更用途的情况下，违法将其当作住房使用。然而，随着国土交通部预告在劝导期结束后将对违法使用进行集中查处，业主面临被征收数千万韩元以上强制履行金的局面。受此影响，近期出现了大量价格低于分售价的“负溢价（马皮）”挂牌房源。

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生活型住宿设施是为长期投宿而设立的一类住宿设施，制度于2012年引入。可以理解为兼具居住与酒店功能的混合形态。与酒店或汽车旅馆等一般住宿设施不同，生宿可以中长期居住，并配备烹饪设施，这是其主要特点。

生宿与办公型公寓类似，但根据《公共卫生管理法》归类为住宿业设施，不能作为住宅用途使用，只能在完成经营申报后作为住宿业用途运营。然而，长期以来不少人利用“实际上当住房使用也问题不大”的监管漏洞，将其违法当作住房使用，从而获得了巨大人气。

此外，生宿不计入住房套数，不属于多套房持有者取得税和转让所得税加重征税对象，因此更受投资者关注。分销时不需要认购储蓄账户，也没有转售限制等监管，因而迅速崛起为一类“缝隙型”投资产品。

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随着利用这些监管漏洞的生活型住宿设施不断普及，围绕违法作为住房使用的争议也日益扩大。对此，2021年10月，国土交通部明文规定生宿不得作为住房使用。随后，政府在两年内暂时放宽建筑标准，设立了引导期，允许在此期间将生宿变更为办公型公寓。业内表示，但距离今年10月引导期结束不足4个月，目前几乎很难找到真正完成从生宿向办公型公寓转用途的案例。

最大原因在于生宿与办公型公寓的建筑标准不同。要将作为住宿设施的生宿改造为符合办公型公寓标准，停车位必须比原来增加约两倍，走廊宽度也要拓宽至1.8米以上。此外，若按现行审批标准来适用排烟设施和防火玻璃门窗等要求，能够满足用途变更条件的生宿屈指可数。

地块单元规划同样成为障碍。原本作为非住宅的生宿可以建在商业区，但办公型公寓则不允许，因此必须从根本上变更规划。再加上生宿普遍存在公用部分与专有部分混合的结构，只能以整层为单位变更为办公型公寓，必须取得该层分销业主100%的同意才能推进用途变更。实际上，这意味着用途变更极为困难。

如果最终未能成功变更为办公型公寓，生宿只能在办理住宿业申报后继续作为住宿设施使用。问题在于，大多数已建成的生活型住宿设施原本是作为公寓替代品开发的，所在地往往并不适合通过住宿经营来获取稳定收益。

如果相关房源已经与承租人签订租赁合同，且承租人正在居住，情况就更加棘手。一旦生宿不能再作为住房使用，今后将无法办理全租资金贷款，也无法再寻找新的承租人。因此，业主很可能连向现有承租人返还全租或月租押金都感到吃力。

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对此，业内呼吁出台切实可行的补救方案。公寓式酒店联合会一位相关人士表示：“最终，开发并分销生活型住宿设施的建筑公司和开发商全身而退，却只剩分销合同持有人独自承担强制履行金的负担”，“对于停车位标准、地块单元规划等各地方政府普遍适用的共通标准，国土交通部应当从中央层面提出放宽指引。”

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