上半年首尔预售权交易猛增5倍…Dunchon Jugong重建房价上涨5亿

by Im Onyu

Published 04 Jul.2023 06:00(KST)

Updated 04 Jul.2023 10:44(KST)

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1月至6月共230件
4月放宽转售限制后大幅增加
自住义务仍在需谨慎

今年上半年，首尔公寓预售权和入住权交易量比去年激增了5倍。随着“房价见底”的认知扩散，以及对分售价大幅上涨的恐惧加剧，市场需求随之增加。以重建首尔江东区遁村主公小区的“奥林匹克公园Foreon”为例，其价格比分售价高出5亿韩元等，身价水涨船高。此前受房地产市场不景气和各种监管束缚的首尔预售权·入住权市场，正吹起一股暖风。

图片由联合通讯社提供

据首尔不动产信息广场4日统计，今年1月至6月首尔预售权·入住权交易量共计230件。比去年同期的48件增加了380%（182件）。与去年全年总交易量80件相比，也几乎增加了三倍。

去年首尔预售权·入住权交易量每月都维持在个位数，而今年1月为20件、2月12件、3月23件，4月骤增至55件，5月更是达到80件。6月目前为40件，但距离实际交易申报截止期限还有约一个月，预计还会继续增加。

交易量激增，很大程度上是受今年4月政府将首都圈转售限制期从最长10年大幅缩短至最长3年的政策影响。尤其是公共住宅用地以及江南区、瑞草区、松坡区、龙山区等管制地区的转售限制期为3年，而除此以外的地区，即便在首尔，限制期也仅为1年。由此，中签者转售预售权变得更加容易。

同时，“房价已经触底”的认知扩散，想要购买新公寓的需求大量涌入预售权·入住权市场。尤其是首尔，与将供应第三期新城的新建住宅用地较多的京畿道、仁川不同，可开发的新住宅用地稀缺，中签概率较低。虽然重建、再开发项目正在积极推进，但除去组合成员份额后的一般公开销售房源并不充足，因此购房者的目光集中到了预售权和入住权上。

近期分售价大幅上涨，促使部分购房者产生“再晚就来不及出手”的焦虑，也推高了交易量。根据住房城市保障公社（HUG）的数据，截至5月底，首尔民营公寓每3.3平方米的平均分售价为3105万韩元，比一年前上涨了10%。RealToday研究员Kim Ungsik表示：“今年上半年首尔交易量最多的预售权是东大门区典农洞的‘清凉里站乐天城SKY-L65’。随着施工成本上升，市场普遍预期今后公寓分售价还会继续上涨，这种心理扩散，促使越来越多的需求转而寻找已经完成预售的公寓预售权。”

在需求增加的带动下，价格也明显走高。奥林匹克公园Foreon专用面积84平方米的预售权最近以18亿韩元易主。同面积分售价在12亿出头至13亿出头区间，而转售价格高出约5亿韩元。附近大型小区——松坡区Helio City 84平方米的成交价在时隔约1年后重新回到20亿韩元区间，市场对价差收益的期待随之升温。除此之外，铜雀区黑石洞“黑石River Park Xi”59平方米预售权上月以11.5亿韩元成交，而其分售价在6亿后段至7亿出头区间，转售价高出了4亿多韩元。

不过，需要注意的是，目前制度仍不完善，还难以在完全放心的前提下交易预售权。政府原本计划在放宽预售权转售限制期的同时，废除实际居住义务。因为即便允许转售，如果中签者的实际居住义务不被取消，政策也难以产生实效。然而相关法案未能在国会通过，仍处于搁置状态。

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还必须仔细核查的是，不同交易时间点的税负可能相当可观。就预售权而言，自中签日起1年内转售，需就价差收益缴纳77%（含地方所得税）的资本利得税；超过1年转售，则需缴纳66%的资本利得税。一位房地产行业相关人士表示：“近期预售权·入住权市场有所回暖，但由于实际居住义务依然存在，市场活跃度仍有局限。买方也应考虑到，取得预售权本身而非入住时间，才是征收取得税的基准这一事实。”

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