[上半年结算]②首尔楼盘回暖…地方频现流拍“持续两极分化”

by Roh Kyungjo

Published 30 Jun.2023 06:00(KST)

Updated 30 Jun.2023 12:19(KST)

open/close

首尔52比1·大邱0.07比1“冰火两重天”
“经济低迷下清理剩余滞销房源至关重要”

编辑者注今年上半年房地产市场在买方与卖方之间的博弈反复上演，呈现出混沌局面。由于加息以及美国硅谷银行（SVC）破产事件，买入情绪大幅降温，截至2月，成交量、买卖供需指数、实际成交价格指数都持续处于低迷阶段。未售出住房超过7万套，“达到危险水位”的恐慌情绪笼罩预售市场，各建筑公司纷纷推迟预售日程。随着对实体经济陷入衰退的担忧加剧，政府紧急发布涵盖认购、税收、贷款等内容的“1·3对策”，以及为自住实需购房者缓解资金压力的特别住房按揭贷款。此后从4月初开始，以9亿韩元以下的中低价公寓为中心，买盘逐步恢复，房价跌幅收窄，部分地区的公寓价格甚至较前一个月转为上涨。围绕这一现象，关于房价“见底论”和“谨慎论”争论不休。
全租市场走势也与买卖市场大致相同。在首尔江南等实现大量供应的小区，出现了比市价低数亿韩元的房源，并实际成交，拉低了整体全租价格。较去年上升的全租资金贷款利率，将部分全租需求转移至月租需求；全租需求减少和全租价格下跌，再加上全租诈骗问题，一同加剧了“逆全租”现象。
预售市场则在首尔等首都圈与地方之间呈现出鲜明对比。今年年初还频频出现认购不足的首都圈，其认购竞争率本月已升至24比1，首尔铜雀区黑石River Park Xi无顺序认购中竟吸引了多达93万人申请。相反，除首尔之外地区的认购成绩却十分惨淡，主要地方城市的一顺位认购竞争率无一超过1比1。在地方住房市场低迷持续的情况下，预计这种两极分化现象还将延续。
专家预计，下半年房地产市场将呈现盘整态势。今年下半年对“逆全租大乱”的担忧依然存在，加之进一步加息的可能性尚未排除，市场要转为明显反弹仍有难度。近期随着急售房源被消化、要价上升，入市成本加大，购房者的观望情绪也在加重。

今年上半年预售市场的关键词，可以概括为首尔与地方之间的两极分化。首尔对去年低迷的预售重新引发关注，被解读为高企利率上涨势头放缓，以及年初政府放宽监管产生的效果。相反，地方地区未售房源积压严重，除个别小区外，认购不足频发，整体市场氛围几乎看不到反弹迹象。

从首尔南山眺望市区公寓楼景象。联合通讯社供图

据韩国不动产院“认购Home”和Real Estate R114统计，今年上半年（1月～6月26日）全国公寓认购竞争率平均为8.28比1。虽低于去年上半年（12.32比1），但与房地产市场低迷加剧的下半年（4.06比1）相比，降温气氛已有所缓和。

从地区来看，首尔以52.36比1的竞争率位居首位。继3月永登浦Xi Dignity在一顺位中录得平均198.76比1之后，5月Saechullyeok Doosan We’ve the Treziume也录得78.9比1的竞争率。这两个小区的合同均实现了100%签约。

由此，首尔未售出住房数量虽在1月从996套激增至2月的2099套，但在3月、4月连续减少。5月虽小幅增加，但与2月相比仍仅为其一半左右。

近期，首尔部分小区的无顺位认购（俗称“捡漏”）也掀起热潮。仅供应2套住房却吸引了93万多人申请的铜雀区黑石River Park Xi就是代表案例。由于预期中签后可获得约5亿韩元的差价收益，该小区在本月27日创下单一小区历史最高申请记录。其中有1套为无顺位认购对象，竟有82万9804人申请，打破了此前恩平区DMC Pine City Xi（1套房源吸引约29万8000人申请）的纪录。

然而，除首尔之外的其他地区依然寒风阵阵。尤其是地方地区，在全国共计6万8865套未售住房中，承担了其中84%、合计5万8066套的库存。

其中，大邱未售出住房达1万2733套，是17个广域市·道中唯一超过1万套的地区。截至今年6月，其认购竞争率仅为0.07比1，为全国最低；其后依次为全南（0.14比1）、济州（0.16比1）、蔚山（0.21比1）、江原（0.38比1），竞争率均较低迷。

虽属首都圈的仁川，今年上半年竞争率为1.15比1，不及去年下半年（3.45比1）。京畿道则录得6.4比1，与去年全年认购竞争率相近，但除高德Xi Centro（45.33比1）等少数小区外，其余项目竞争率大多仅为个位数，甚至未能招满计划户数。

Real Estate Info研究团队组长Kwon Il表示：“预售的时机也很关键，首尔就很好地把握住了这一节奏。去年底出现未售房源的Olympic Park Foreon（墩村主公再建小区）和Jangwi Xi Radiant（长位4区再开发）在今年政府放宽监管后全部消化，在此背景下，永登浦Xi Dignity适时登场”，并称：“但由于经济衰退呈现长期化趋势，如何妥善消化全国范围内残留的未售房源仍然十分重要。”

한글 기사 보기

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。