[上半年结算]①混沌房地产市场…全租关键词是“逆全租”

by Kim Minyoung

Published 30 Jun.2023 06:00(KST)

Updated 30 Jun.2023 12:20(KST)

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“下跌市”中放松监管见效第二季度跌幅收窄

编者按今年上半年房地产市场是买方与卖方反复博弈的混沌局面。由于加息和美国硅谷银行（SVC）破产事件，买房心理大幅降温，截至2月，交易量、买卖供需指数、实际交易价格指数都持续处于低迷阶段。未售出的库存住房超过7万套，“达到危险水位”的恐慌情绪笼罩了预售市场，各家建筑公司纷纷推迟开盘日程。
随着对实体经济陷入衰退的担忧加大，政府紧急发布了涵盖认购、税收、贷款等内容的“1·3对策”和为自住型实需购房者纾解资金压力的特别住房抵押贷款。此后从4月初开始，以9亿韩元以下中低价公寓为中心，买盘有所恢复，房价跌幅收窄，部分地区甚至出现了与前一个月相比公寓价格转为上涨的情况。围绕这一现象，关于房价“见底论”和“谨慎论”的争论不绝于耳。
全租市场也与买卖市场走势一致。在首尔江南等大量供应的新建小区中，出现了比市价低数亿韩元的房源，并实际成交，拉低了整体全租价格。相比去年有所上升的全租资金贷款利率，将全租需求转移到了月租需求上，全租需求减少与全租价格下跌，再叠加全租诈骗，进一步加剧了“逆全租”现象。
预售市场则在首尔等首都圈与地方之间呈现出鲜明对比。今年年初还频频出现流标的首都圈认购竞争率，本月已升至24比1，首尔铜雀区黑石River Park Xi无顺位认购更是吸引了多达93万人申请。但除首尔以外地区的认购成绩却十分惨淡，主要地方城市的一顺位认购竞争率无一超过1比1。只要地方住宅市场的低迷持续，这种两极分化现象预计还将延续。
专家预计，下半年房地产市场将呈现横盘走势。今年下半年对“逆全租”大规模爆发的担忧依然存在，再加上仍有进一步加息的可能性，市场很难扭转为明显反弹。近期随着急售房源消化带来的叫价上升，购房入市的价格负担加重，需求方的观望情绪也愈发浓厚。

今年上半年房地产市场，若不提“1·3对策”和特别住房抵押贷款，几乎难以解释。整体来看，上半年无论房价还是全租价格都处于下跌行情，但由于政府的“1·3对策”和特别住房抵押贷款如“救火投手”般登场，自第二季度起房价跌幅趋缓，交易量也呈现增加的走势。因此，市场上至今仍在“反弹论”与“阶段性上涨”这两种观点之间出现分歧。

图片由联合报道新闻社提供

买卖市场关键词是“1·3对策”和“特别住房抵押贷款”…第二季度房价跌幅收窄

据韩国不动产院30日统计，从2022年12月至今年5月，全国住宅综合买卖价格指数下跌了4.05%。同期公寓价格下跌5.56%，跌幅最大，联排住宅下跌1.94%，独栋住宅下跌0.34%。考虑到去年同期住宅综合买卖价格指数还上涨了0.22%，可以确认自去年下半年开始本格化的房价下行趋势今年仍在延续。同一时期，首都圈下跌4.71%，地方下跌3.43%，房价暴涨期涨幅更大的首都圈地区跌幅更大。主要地区房价跌幅为：首尔-3.01%，仁川-4.23%，京畿道-5.97%，大邱-6.29%，大田-4.63%，世宗-5.67%等。

从民间调查机构的统计来看，房价也未能摆脱下跌走势。根据房地产R114数据，截至今年6月23日，与去年年底相比，全国公寓买卖价格下跌了3.13%。首尔下跌2.97%，京畿道和仁川则分别下跌3.59%、4.55%。大邱下跌4.08%，在17个广域市道中，公寓跌幅仅次于仁川。同期大田下跌3.36%，世宗下跌2.68%，相较于去年房价跌幅最大的地区这一点来看，被评价为“守得还算不错”。

从上半年整体看虽为负值，但若分为第一季度和第二季度，公寓价格跌幅呈现逐步放缓的态势。实际上，全国公寓价格在美国加息、硅谷银行破产等因素导致买盘急剧萎缩的2～3月，分别录得-0.42%、-0.40%，跌幅最大。首尔也一样。自2022年6月（-0.04%）公寓买卖价格变动率环比转为下跌以来，首尔公寓价格在今年2月（-0.44%）和3月（-0.47%）跌幅最大。

但从4月开始，“反弹论”开始逐渐浮现。由于政府为防止房地产市场硬着陆而实施的“1·3对策”，以及为缓解交易断崖而推出的特别住房抵押贷款的效果，9亿韩元以下中低价公寓的买盘有所活跃，急售房源的成交量增加。

据首尔不动产信息广场统计，5月公寓交易量为3373件，继4月（3189件）之后，连续两个月超过3000件。6月截至29日的交易量为1833件。此前几乎“停摆”的买卖市场有所回暖，全国公寓价格在4月为-0.23%，5月为-0.12%，6月（截至23日）为-0.05%，跌幅逐步缩小。首尔则从4月的-0.27%缩小至5月的-0.11%，6月进一步收窄至-0.05%。

房地产R114首席研究员Yeo Kyunghee表示：“2～5月全国公寓月均买卖交易量在3万件左右，在放宽调控、加息趋缓和价格见底认知等多重因素叠加下，急售房源被大量消化”，“在急售房源消化之后，自第二季度起公寓买卖价格跌幅呈现放缓态势”。

上半年全租价格下跌6%…全租市场关键词是“逆全租”

由于自2021年下半年至2022年上半年公寓全租价格攀至高点，自今年上半年起，“逆全租”成为全租市场的焦点议题。“逆全租”是指当前全租市价低于两年前的全租保证金的情况。即使房东找到下一任承租人，也难以向前任承租人返还保证金。逆全租危机加剧的最大原因，正是全租价格下跌。

受住房价格下跌、部分地区大规模入驻量增加、全租资金贷款利率上升导致全租需求减少等多重因素影响，全租价格被拉低。根据韩国不动产院数据，从去年年底至今年5月，全租价格（住宅综合）下跌了6%。首都圈跌幅为-7.89%，首尔为-7.05%，均高于全国平均水平。

若将基准时点扩大到2021年底，住宅综合跌幅为-11.25%，公寓为-16.48%，跌幅更大。在此期间，首尔住宅全租价格下跌13%，公寓则大幅下跌逾19%。在假设当前公寓全租价格于下半年仍将维持的前提下，有观点担忧，下半年可能爆发名副其实的“逆全租大乱”。

据房地产R114预计，今年下半年到期的首尔公寓全租合同中，有58%被推定为逆全租。首席研究委员Yeo Kyunghee表示：“今年下半年，在入驻量短期集中或过去差价投资较多的地区，逆全租扩大令人担忧”，“由于逆全租和利息偿还负担，从外围地区开始，待售房源可能会增加，这将对买卖和全租价格形成下行压力”。