[上半年结算]③“仅首都圈等部分地区上涨…下半年房价将持平”
下半年住房市场难以回暖
交易量将维持低于常年水平
首都圈与地方房价两极分化加剧
随着对实体经济萧条的担忧加剧，政府紧急公布了涵盖认购、税收、贷款等内容的“1·3对策”和为自住型刚需购房者纾困的特别住房抵押贷款。此后，从4月初开始，以9亿韩元以下中低价公寓为中心，买盘逐渐回暖，房价跌幅收窄，部分地区的公寓价格环比甚至转为上涨。围绕这一现象，市场上出现了“房价已见底论”和“谨慎观望论”的争论。
全租市场也与买卖市场走势大致一致。在首尔江南等大量供应集中的小区中，出现了比市价低数亿韩元的房源，并实际成交，压低了整体全租价格。较去年上升的全租贷款利率将部分全租需求转移至月租市场，而全租需求减少与全租价格下跌，又与“全租诈骗”一起，加剧了“逆全租”（到期押金难以返还）现象。
预售市场在首尔等首都圈与地方之间呈现出鲜明对比。年初还频频出现认购不足的首都圈，其认购竞争率本月升至24比1，首尔铜雀区黑石River Park Xi无顺位认购中竟吸引了多达93万人申购。然而，除首尔以外地区的认购成绩却十分惨淡，主要地方城市的一顺位认购竞争率无一超过1比1。业内预计，只要地方住房市场的低迷持续，这种两极分化现象就将延续。
专家预计，今年下半年房地产市场将呈现横盘走势。由于对下半年“逆全租大乱”的担忧仍在，加之存在进一步加息的可能性，难以判断市场将重新转入反弹趋势。近期因急售房源消化而导致的要价上升，使入市价格负担加重，购房者观望情绪也愈发浓厚。
专家预计，今年下半年房价将整体呈现横盘态势。与去年年底相比，住房交易略有改善，价格跌幅也有所放缓，但受经济放缓忧虑、急售房源消化后上涨的要价、部分地区供应过剩等因素影响，只有首都圈等存在大量观望需求的部分地区市场有望回暖。尤其是地区间房价两极分化被认为将持续。
韩国建设产业研究院近期通过“2023年下半年建筑与房地产景气展望研讨会”预测，全国住房买卖价格将进一步下跌0.7%，全年累计将下跌4.8%。首都圈预计在下半年趋于稳定，进入横盘区间。虽然首尔和部分地区可能会出现一定涨势，但难以改变整体市场走势。地方方面，在今年5月之前已下跌3.4%，预计下半年将再跌1.6%，全年累计跌幅将达5.0%。
建产研副研究委员Kim Seonghwan表示：“年初通过放宽调控，略微缓解了市场下行压力，超过30万亿韩元的政策性金融资金流入市场，使得同比跌幅有所收窄。”他还表示：“下半年随着年初已预告政策的实施以及基数效应导致的跌幅放缓，首都圈的跌幅将有所改善，但地方困难仍将持续，下半年很难期待住房市场全面复苏。”
Jikbang大数据实验室室长Ham Youngjin称：“受第一季度房地产调控放松、特别住房抵押贷款推出等影响，房地产监管大幅放宽，加之通胀放缓及对经济萎缩的担忧，使基准利率加息速度明显放缓，与去年年底相比，住房交易略有改善，价格跌幅也有所缩小。但低于往年水平的成交量将在相当一段时间内持续。”
“城市与经济”代表Song Seunghyun表示：“下半年房地产价格将继续下行，但跌幅会放缓，我认为至少到第三季度为止，横盘整理的行情将会延续。”
也有观点指出，急售房源被消化后要价水涨船高，价格负担加重，再加上对经济衰退和逆全租的担忧依旧存在，房价难以进入上升通道。KB国民银行房地产首席专家委员Park Wongab分析称：“首都圈在上半年已经消化了大量急售房源，加之贷款利率在第三季度之前仍有上升可能，短期内将维持盘整局面。由于逆全租困境、高企的基准利率以及经济衰退，房价难以出现急剧反弹。”
韩国投资证券资产承继研究所所长Kim Gyujeong表示：“虽然等待合适房源的观望需求很多，但随着第一季度急售房源被消化，首尔江南地区的要价已上涨约2亿至3亿韩元，难以做出激进的购房决策。如果价格达不到去年下半年水平，恐怕不会有太多人愿意轻易出手买房。”
有观点担忧，首都圈与地方之间的房价两极分化将进一步加剧。Ham室长表示：“受利息负担、经济放缓忧虑、获利预期心理减弱、部分地区供应过剩压力、未售出房源等影响，预计仅以首都圈等仍存在观望需求的地区为中心，出现有限的市场回暖，地区间两极分化将持续。”
Kim所长表示：“在首都圈优质地段，是资金实力较强的群体在买入，形成价格缓步上涨的结构；而从地方的未售出库存、认购竞争率、成交量等指标走势来看，很难认为市场正在走向正常化，首都圈与地方之间确实存在温差。”
专家们认为，下半年房价的走向，由于买卖价与全租价联动，将取决于逆全租困境的缓解情况、基准利率以及经济指标等因素。Park首席专家委员表示：“房价的走向取决于逆全租难题的缓解、基准利率下调以及实体经济复苏。不过，由于去年公寓价格在外汇危机之后创下历史性跌幅，因此再度大幅暴跌的可能性不大。”
Ham室长表示：“经济增长率等景气指标、物价和基准利率等因素，都与购房资金筹措成本相连，值得密切关注。如果资金筹措利息成本有所下降，通过贷款购房的门槛会降低，从而对价格上涨和成交量增加产生影响。”
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他还建议，不仅要关注成交量走势，还要结合实际成交价格指数和交易性质进行分析。Song代表表示：“与其单纯关注成交量是否增加，不如在实际成交价格指数中，考察上涨成交与下跌成交的比例，从而把握主导市场的交易性质。”
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