首尔公寓成交量连涨两个月突破3000套…办公公寓萎缩至三分之一

by Kwak Minjae

Published 21 Jun.2023 06:00(KST)

5月首尔公寓式办公楼交易量同比锐减69%
受放松公寓监管、特例住房抵押贷款排除等影响
一年内到期保证金达17万亿韩元…担忧出现逆租危机

首尔公寓成交量已连续两个月突破3000套，但办公公寓成交量却缩水至三分之一，形成鲜明对比。5月办公公寓成交量较去年同期减少约69%。分析认为，这是因为监管放松主要集中在公寓，办公公寓的投资吸引力下降，同时也被排除在“特例住房抵押贷款”等贷款优惠之外。

图片由联合通讯社提供

21日据首尔不动产信息广场统计，今年5月首尔办公公寓成交量为594套，较去年5月的1900套减少68.74%。这一水平甚至不到去年成交量的三分之一。首尔办公公寓成交量今年2月为920套、3月为673套、4月为608套，成交笔数持续减少。相反，首尔公寓成交量2月为2459套、3月为2983套，4月和5月连续两个月突破3000套，延续上升势头。

由于需求迟迟未能恢复，办公公寓的买卖价格也在下跌。根据韩国不动产院数据，5月首尔办公公寓买卖价格指数为101.11，环比下降0.13%，已连续9个月下行。

办公公寓市场难以摆脱低迷，主要受到公寓监管放松的影响。在房地产景气期，受政府公寓调控影响，需求者曾集中转投不受限制的居住型办公公寓；但今年初房地产监管大幅放松后，作为公寓替代品的办公公寓已失去选择理由。随着转售限制等各类管制解除，加之近期利率维持冻结基调，办公公寓的投资吸引力明显减弱。

与收入无关，只要是价格在9亿韩元以下的“住房”，最高可贷款5亿韩元购买的特例住房抵押贷款，将办公公寓排除在外，这一点也被视为原因之一。特例住房抵押贷款推出后，公寓买入力度增强，而依据《住宅法》不被认定为“住房”的办公公寓则被排除在支持对象之外，仍然维持较高的贷款门槛。

与公寓不同，办公公寓相对较高的全租率（全租价格与买卖价格之比）使其更容易受到全租诈骗、倒挂全租等问题冲击，也令办公公寓市场进一步冰封。根据房地产平台Zigbang数据，从今年下半年到明年上半年，全国到期的办公公寓全租保证金总额高达17.56万亿韩元。自全租价格创下高点的2021年下半年之后签订的全租合同陆续迎来两年期满，倒挂全租的担忧预计将进一步扩大。

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Je Edu投资顾问公司代表 Ko Joonseok 表示：“在房地产景气期，办公公寓曾因公寓的替代性投资需求而走红，但目前由于政府放松监管并实施特例住房抵押贷款，需求只能集中流向公寓。”他还表示：“近期因全租诈骗、倒挂全租问题引发的保证金无法返还忧虑在办公公寓领域更加突出，预计买卖交易恢复将需要相当长的时间。”

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。