[贷款剧烈波动]②联排、多户住宅“全租恐惧症”不再…在3%区间贷款利率下 六成选择“全租”
一度上限逼近7%区间的银行体系全租保证金贷款利率，近期快速下行至3%出头至中段，使得全租市场开始出现回暖迹象。不过业内认为，受最近“逆全租”“全租诈骗”等影响仍在延续，以及去年基准利率大幅上调导致全租需求持续累积等因素影响，要真正转为明显上升趋势并不容易。
据金融业界18日消息，K-Bank从当日起将全租保证金贷款利率下调0.14~0.15个百分点。由此，K-Bank的一般全租保证金贷款利率降至年利率3.32~6.12%，青年全租保证金贷款利率为年3.31~3.81%。固定利率全租贷款利率也维持在3.71%（单一利率）水平。全租贷款利率下限已降至3%出头。
市中银行的全租贷款利率下限同样正逼近3%区间。以16日为准，国内四大市中银行（KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行）的全租保证金贷款平均利率，按新发放额资金成本指数（COFIX，资金筹措采购费用指数）为基准，统计为年3.56~4.56%。这与去年年底上限逼近6~7%、下限逼近4~5%的水平形成鲜明对比。
全租贷款利率进入下行通道，既有政府层面的降息压力，也受市场利率下跌带动COFIX、金融债等基准利率下行并趋于稳定的影响。按新发放额计算的COFIX在去年11月一度升至4.34%，此后迅速回落，至上月已降至3.44%，半年内下跌90个基点（1个基点=0.01个百分点）。6个月期银行债券（AAA级）利率在17日为3.700%，较去年11月中旬高点4.682%下跌了近100个基点。
随着贷款利率快速趋稳，全租贷款余额的减少幅度也在收窄。根据韩国银行数据，国内银行体系全租保证金贷款余额的减少规模从2月的2.5万亿韩元缩小至3月的2.3万亿韩元，上月进一步收窄至1.7万亿韩元。
在各类租赁合同中，全租占比也再次超过月租。首尔市首尔不动产信息广场数据显示，上月成交的公寓租赁合同共1万8260件，其中全租占比高达62.0%（1万1328件）。考虑到去年12月全租占比仅为47.7%，这一变化被解读为价格和利率下调所带来的结果。
近期“全租恐惧症”震中的首都圈联排、多户住宅的全租合同占比也在扩大。根据不动产平台Zigbang基于国土交通部实际成交价格申报资料进行的调查显示，去年12月首尔联排、多户住宅的全租成交量占比仅为49.7%，不及月租，但今年以来重新反超，上月已升至60.2%。
不过专家对于这一走势能否演变为全租需求的全面扩张仍持谨慎态度。金融业界一位相关人士表示：“这更像是去年年底急剧加息导致被压抑、累积的全租需求，随着市场利率下行部分回流的阶段”，“考虑到逆全租等难题依然存在，有必要再多观望一段时间的市场走势”。
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住房金融研究院研究委员Min Byungcheol表示：“在租月转全租转换率约为6~7%的情况下，贷款利率已降至3~4%，为了节约居住成本，重新选择全租而非月租的承租人正在增加”，但同时也称：“相比全租价格率相对较低的公寓，联排、多户等别墅型市场仍需谨慎介入”。
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