[尹政府1年]⑪房地产专家：“放宽综合房地产税是积极的……还应进一步放松DSR监管”

by Kim Minyoung

Published 03 May.2023 06:00(KST)

Updated 03 May.2023 08:58(KST)

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[尹政府1年]⑪房地产专家：“放宽综合房地产税是积极的……还应进一步放松DSR监管”

在与房地产相关的10名专家中，有6人对尹锡悦政府上台后推进的房地产政策评价为“不足”。3人持肯定态度，1人保留评价。专家们普遍分析认为，尹政府的解除调控地区、1·3对策、特别住房抵押贷款等措施，因为经济放缓风险以及年内下调基准利率的可能性较低，未能取得预期的政策效果。

“被扭曲的监管恢复正常是积极信号”

《亚洲经济》针对10名房地产专家进行了问卷调查结果显示，对尹锡悦政府房地产政策，受访者中有6人回答“有些可惜”。相对地，有3名受访者认为“做得不错”，1人未作答。

图片由联合通讯社提供

对尹政府房地产政策持积极评价的受访者，将“对上一届政府时期被扭曲部分的正常化在一定程度上得以实现”作为主要理由。建国大学房地产研究生院兼任教授 Park Hapsu 表示：“过高的持有税、综合房地产税、多套房持有者转让所得税加重课税、被过度指定的调节对象地区等都得到了正常化，废除对分售价12亿韩元以上住房禁止中期付款贷款这一扼杀中产阶层住房阶梯的恶法也是积极举措”，“取消特别供应的分售价标准、扩大中签受益范围同样是值得肯定的措施。”

Urban & Economy 代表 Song Seunghyun 表示：“从尹锡悦政府成立首日即2022年5月10日起，通过修改所得税法施行令，对多套房持有者适用的转让所得税加重税率在1年内暂时放宽”，“对多套房持有者不再适用最高达75%的加重税率，而是适用45%的基本税率，从而降低税负、夯实交易活性化基础，其结果是施行令修改后仅两天，首尔公寓挂牌量就增加了逾4%。”

“通过1·3对策推动房地产市场软着陆”

专家们尤其对“解除调控地区、1·3对策、推出特别住房抵押贷款”等给予积极评价。Zigbang大数据实验室室长 Ham Youngjin 表示：“在基准利率急剧上调的背景下，推出低利率固定利率置换贷款、并解除调控地区等措施，使得今年一季度交易量较去年年底有所回升等，对房地产市场实现软着陆起到了帮助。”Jiptos公寓中介团队长 Jin Taein 也表示：“通过解除投机过热地区及调节对象地区放宽各类监管，让市场自行判断，以及通过特别住房抵押贷款为确有需要购房和为租户退租而必须贷款的人提供了机会。”

政府为防止年初房地产市场硬着陆，大幅放松相关监管。包括解除调控地区、放宽无顺位认购条件、取消按分售价设定的中期付款贷款标准、放宽转售限制等为核心内容。考虑到加息基调尚未完全停止，难以将效果最大化，舆论普遍评价认为，在政府对策之下，原本冻结的公寓买卖市场已略有回暖。

Ham Youngjin 室长表示：“今年一季度买卖交易量较去年年底有所增加，首尔等主要地区的价格跌幅也在放缓”，“尽管未售出住房总量在一年间确有增加，但通过1·3对策等，去年年底乐高乐园债券风险爆发后显现的建筑公司流动性风险已有所缓解。”

提供50万套青年住房、推进第三期新城动工等也获得了良好评价，理由是尹政府的扩大供应政策将有助于稳定房价。延世大学政经研究生院金融房地产学系教授 Han Mundo 表示：“放宽重建监管、提供50万套青年住房、开工建设第三期新城住房、扩大认购抽签制等，都是为稳定房价所必需的政策。”但他也表示：“放松监管有助于软着陆，但不足以彻底消除投机因素。”

DSR监管依旧·立法推进迟缓削弱政策效果

专家们认为稍显遗憾的部分是关于总债务本息偿还比率（DSR）的监管。教授 Park Hapsu 指出：“DSR 40%的标准仍在维持，这是前政府为过度抑制需求而制定的措施，结果却极大限制了非富裕阶层、即中产及以下低收入群体的可贷额度，侵犯了有购房意愿者的财产权，应当将标准上调至60%至70%。”Research团队长 Yoon Jihae 也表示：“DSR是全租诈骗的主要原因之一，关键在于应当放宽到何种程度”，“对于普通大众，应采取每次上调10个百分点的微调方式逐步放宽。”

也有意见指出，由于立法推进缓慢，导致对策效果被削弱。目前通过修改《住宅法施行令》，自上月起已放宽转售限制，但作为配套政策的“取消自住义务”相关《住宅法》修正案仍在国会搁置。被视为重建小区最后一道门槛的《重建超额收益回收法》修正案同样尚未跨过国会门槛。团队长 Jin Taein 表示：“需要国会同意的各类税法及《住宅法》修正案推进迟缓，导致相较于政策发布，其实际效果十分有限”，“在当前立法困难的形势下，市场在相当一段时间内将对国内外利率与景气更加敏感。”

KB国民银行房地产首席专家委员 Park Wongap 也表示：“有必要将既有发布内容立法化”，“多套房持有者取得税放宽、重建超额收益回收监管放宽、允许以公寓作为购入型租赁事业、下调短期转让税率等尚未完成立法，需要说服在野党。”

教授 Park Hapsu 强调：“去年9月曾发布重建负担金放宽方案，但时隔7个月仍毫无进展”，“虽然通过放宽安全鉴定标准使更多小区得以通过是积极信号，但对重建超额收益进行回收的部分应当果断废除。”

“两极分化·未售出房源等仍待解决……需制定符合市场状况的对策”

过去一年间，首都圈与地方之间的两极分化加剧，被视为一大局限。如何调节每月高达7万套的未售出房源规模，也是当前紧迫课题。

代表 Song Seunghyun 分析称：“1·3房地产对策发布后，受中期付款贷款、预售权转售限制、自住义务监管、认购条件等各类监管放宽影响，公寓买卖交易转为增加趋势，预售市场也以具备自救努力的项目为中心呈现复苏势头”，“但首尔与非首尔地区认购竞争率出现两极分化的现象，仍需引起重视。”

大韩建设政策研究院研究委员 Lee Eunhyeong 表示：“市场软着陆的效果在部分领域已经可见，例如敦村主公小区无顺位认购的高竞争率就是一例”，“但在可预见的阶段内，地区间、区位间的两极分化将会进一步加剧。”

Connected Ground 代表 Chae Sangwook 表示：“特别住房抵押贷款对市场稳定起到了巨大作用”，“不过虽然成功稳定了既有住房市场，但结果是未售出房源增加。尤其是首都圈回暖后，地方的未售出房源进一步增加。就资金流向而言，一旦放松监管，资金必然集中于首都圈。”

基于上述原因，专家们建议，既然政府在上台后将重点放在激活买卖市场上，那么今后应制定以化解未售出房源为目标的政策。代表 Chae Sangwook 表示：“放松监管政策一方面强化了资产市场，另一方面也加剧了地方未售出房源，从而导致市场两极分化，但当前首要任务必须是化解未售出房源”，“由于解除调控地区后取消了分售价审查，分售价被抬高，最终导致价格过高，出现如龙仁Platform City那样未售出房源增加的情况。”

也有批评指出，除总统竞选承诺外，政府并未针对市场状况灵活反应、追加推出新对策。代表 Chae Sangwook 表示：“总统竞选承诺是在2021年房价超强势时期提出的。若2022年市场状况已发生变化，就应当相应调整，但政府却照原谱演奏”，“以第一期新城特别法为例，只是因为写在乐谱里才去推进，而非与市场充分沟通的结果。关于税收问题，税制改革本应是中长期课题，但政府却先行单方面发布，最终导致朝野至今仍未能就转让税达成一致。”